中國住房需求跳水至每年低於500萬套

中國房地產市場正經歷嚴重的低迷，似乎沒有明顯的解決方案。開發商面臨困境，潛在買家稀缺，人口迅速下降。

這場房地產行業的危機並非一夜之間發生的。自2020年底以來，它一直在加劇，而現在人口因素正帶來致命一擊：可購買房屋的人口數量在減少。這導致空置公寓數量增加，住房銷售下降，以及一個正在大出血的房地產行業，沒有可行的補救措施。

這些統計數據令人震驚。根據一家大型投資銀行的最新報告，中國對新城市住房的需求已降至每年不到500萬套，這與2017年的2000萬套形成了鮮明對比。

根本原因很簡單：出生人數減少，死亡人數增加，以及城市增長停滯。正如銀行的經濟學家在他們最近的分析中指出的，"人口下降和城市化速度放緩表明對住房的需求在減少。"

人口下降導致購房者減少

世界銀行現在預計，到2035年，中國的人口將減少到不足13.9億，而當前爲14.1億。著名經濟情報公司的高級經濟學家徐天辰將這一下降歸因於出生率降低和與老齡化人口相關的死亡率增加。

上述投資銀行進一步預測，這一人口結構變化將在本十年每年減少50萬套住房需求，影響將在2030年代加劇——每年將減少140萬套住房銷售。這與2010年代的人口增長每年增加150萬套住房需求形成了完全的逆轉。

中國試圖解決這個問題。2016年，政府結束了獨生子女政策，並引入經濟激勵措施以鼓勵生育。然而，這些措施被證明是無效的。生育率持續下降。徐解釋說，這些政策“效果有限”，因爲它們沒有解決現實生活中的挑戰，如收入不足、工作不穩定以及養育孩子的高成本。他還指出，許多年輕人推遲結婚，優先考慮自己的職業，或者根本對組建家庭不感興趣。

教育行業反映人口結構變化

這一人口下降的影響在教育領域顯而易見。根據教育部的數據，在過去兩年中，中國關閉了近36,000所幼兒園。超過1000萬名學前學生已從系統中消失。

在2022年至2024年之間，初級學校的數量減少了近13,000所，這削弱了曾經推高關鍵社區房價的教育基礎住房需求。

過去，人們願意支付高價住在頂級學校附近。現在，這些溢價正在消失。主要金融服務公司的房地產分析師William Wu解釋說，兒童數量的減少和入學規則的變化降低了這些房產的價值。地方政府也在縮減基於學區的學校訪問，這曾經推動了價格的漲。

一位北京的母親向一家財經新聞網路表示，她在兩年前以該市平均價格的兩倍購買了她的公寓，以確保她7歲兒子能進入一所好的公立學校。然而，該單元的價值自那時起已經貶值了20%。這個時間線與Wind信息的數據顯示，2023年一年級的入學人數是二十年來最高的——就在她的兒子入學的2024年再次暴跌之前。

房地產市場持續下滑

房地產市場尚未從2020年底開始的崩潰中恢復過來。國家和地方政府的幹預措施在減緩衰退方面幾乎沒有效果。自去年九月以來，實施了一系列措施，但其影響微乎其微。根據一家知名投資銀行的首席中國經濟學家Larry Hu的數據，5月份新房價格以七個月以來最快的速度下降。這已經是連續兩年的價格下跌。

銷售以相似的速度下降。本月上半月，中國30個主要城市的新房銷售同比下降了11%，比5月份的3%降幅更爲嚴重。胡指出，盡管政府努力支持市場，但下降趨勢仍然持續。

上述投資銀行預計，未來幾年城市生活的增長將放緩，進一步削弱剩餘的增長敘事。吳同意這一觀點，指出中國人口下降對房地產的全部影響不會立即顯現，而是會在幾十年內逐步展開。盡管如此，他指出， "這種下降的一部分將被持續的城市化和住房升級需求所抵消。" 然而，目前這些升級的進展速度並不足以對抗整體趨勢。