您的HARP替代計劃指南：水下抵押貸款的再融資選擇

如果您擁有一個房屋，但您的抵押貸款餘額超過您房產的市場價值——這種情況稱為“水下”——傳統的再融資可能看起來不可能。好消息是，聯邦替代計劃現在為符合條件的房主提供了一條途徑。雖然最初的 HARP 計劃已經終止，但其繼任計劃仍然繼續為那些陷入負資產並尋求抵押貸款救助的人服務。

理解演變：從 HARP 到今天的替代計劃

房屋可負擔再融資計劃（HARP）於 2009 年啟動，作為奧巴馬政府“使住房可負擔”倡議的一部分。該計劃由聯邦住房金融局（FHFA）創建，旨在幫助在房地產市場崩潰後幾乎沒有或沒有資本的房主，但仍然按時支付抵押貸款。在其九年的生命週期中，近 350 萬戶家庭利用 HARP 獲得更低的利率或將其貸款條款重組為更易管理的安排。當 HARP 在 2018 年結束時，政策制定者認識到持續需要這種救助，導致了 HARP 替代計劃框架的發展。

房利美和房地美的選擇：HLTV 和 ERR 如何幫助

最近的數據顯示，大約 120 萬個美國抵押貸款仍然是水下的，顯示出專門再融資解決方案的持續相關性。FHFA 以兩個主要的 HARP 替代計劃選項作出回應：房利美的高 LTV 再融資（HLTV）和房地美的增強救助再融資（ERR）。這些計劃共享 HARP 的核心任務，即幫助擁有負資產的借款人，但它們在修改的參數下運作。

最明顯的差異在於貸款對價值比（LTV）的門檻。雖然 HARP 允許 LTV 高達 125% 的借款人進行再融資，但現代 HARP 替代計劃選項要求單戶住宅的 LTV 不高於 97.01%——這是一個反映不斷發展的貸款標準的更嚴格要求。要計算您的 LTV，將您的未償抵押貸款餘額除以您房屋當前的估計價值。例如，如果您在一個價值 180,000 美元的房產上欠 200,000 美元，則您的 LTV 比率為 111%（200,000 ÷ 180,000），這意味著您將不符合當前的計劃參數。

要通過 HARP 替代計劃途徑符合 HLTV 或 ERR 的資格，您的再融資必須達到以下至少一個結果：

• 降低您的每月本金和利息支付
• 降低您的利率
• 縮短您的貸款償還時間表
• 轉換到更穩定的產品，例如從可調利率抵押貸款（ARM）轉換為固定利率結構

HARP 替代計劃的資格要求

除了 LTV 限制外，HARP 替代計劃還要求有良好的支付歷史。以下是基本的資格標準：

• 您的抵押貸款必須在 2017 年 9 月之後發放
• 自貸款發放以來至少已經過 15 個月
• 您的抵押貸款支付必須完全正常
• 在過去六個月內沒有 30 天的逾期付款
• 在過去 12 個月內最多只有一筆 30 天的逾期（在那段期間內沒有逾期超過 30 天的情況）
• 您的抵押貸款必須由房利美或房地美支持

逐步指南：如何申請 HLTV 或 ERR 再融資

申請 HARP 替代計劃再融資遵循一個簡單的過程：

1. 驗證您的貸款機構支持。 聯繫您當前的抵押貸款服務提供商，或訪問房利美或房地美網站以確認您的貸款是否由這些機構支持，並找到您的貸款發放日期。

2. 選擇您的貸款機構。 您可以通過現有的貸款機構再融資，或探索其他貸款機構的選擇。

3. 編輯文檔。 準備最近的抵押貸款對賬單、有關任何第二抵押貸款的信息、全面的每月債務義務以及收入驗證材料。

4. 提交您的申請。 完成並向您選擇的貸款機構提交正式申請，該機構將指導您完成其審核過程。

5. 完成並執行。 獲得批准後，您將簽署新貸款文件，並根據重新修訂的抵押貸款條款開始付款。

權衡再融資選項的優缺點

在追求 HARP 替代計劃再融資之前，考慮優勢和挑戰：

優勢：

• 對於資本有限或負資產的房主可獲得
• 潛在的利率顯著降低
• 與傳統再融資相比申請流程簡化
• 不強制最低信用分數要求
• 無需額外的抵押貸款保險義務
• 無最大債務收入比（DTI）比率限制

缺點：

• 關閉成本和相關費用通常在 3,000 到 5,000 美元之間
• 當前市場再融資利率仍然較高
• 不適用於面臨即將被止贖風險的借款人

探索其他前進途徑

如果您不符合 HARP 替代計劃框架下的 HLTV 或 ERR 的標準，還存在其他救助選項。考慮 FHFA 的低收入借款人再融資選項，或調查您所在州的房主援助基金（HAF）以獲得額外支持。或者，聯繫您的抵押貸款服務提供商，了解貸款修改機會，這可以在您面臨每月付款困難時臨時或永久調整貸款條款。對於致力於留在自己房產中的房主來說，這些替代方案代表了超越原始 HARP 替代計劃選項的有意義的途徑。