Setelah 9 bulan penurunan berturut-turut, harga properti bekas di Shanghai mulai naik, para ahli mengatakan jendela waktu pembelian rumah secara bertahap menyempit

Sumber gambar: TuChong Creative

Pada 16 Maret, Badan Statistik Nasional mengumumkan kondisi dasar pasar properti nasional Januari-Februari 2026 serta perubahan harga penjualan properti komersial di 70 kota besar dan menengah pada Februari.

Data menunjukkan bahwa selama dua bulan pertama tahun ini, volume penjualan rumah baru mencapai 92,93 juta meter persegi, turun 13,5% dibandingkan tahun sebelumnya; di mana volume penjualan rumah tinggal turun 15,9%. Nilai penjualan rumah baru mencapai 8.186 miliar yuan, turun 20,2%; di mana nilai penjualan rumah tinggal turun 21,8%. Pada akhir Februari, luas properti yang masih menunggu dijual adalah 79.998 juta meter persegi, meningkat 0,1% dibandingkan tahun sebelumnya.

Mengenai harga properti, pada Februari, tingkat penurunan harga jual rumah komersial di 70 kota terus menyusut secara bulanan dan menurun secara tahunan. Jumlah kota yang harga jual rumah baru secara bulanan naik atau tetap sama dibandingkan bulan sebelumnya meningkat.

Menanggapi hal ini, Zhang Bo, Direktur Institut Riset Anjuke 58, dalam wawancara dengan wartawan Times Weekly mengatakan bahwa data harga rumah bulan Februari sudah menyampaikan sinyal positif yang jelas, pasar menunjukkan tanda-tanda pemulihan struktural, di mana produk perbaikan di kota inti tingkat satu dan dua menjadi garis utama pemulihan. Pemulihan struktural ini menunjukkan bahwa kecocokan antara penawaran dan permintaan terus meningkat, dan tren pasar yang stabil dan membaik semakin menguat, sehingga “musim semi kecil” layak untuk dinantikan.

Selain itu, Yan Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti Yiju Shanghai, menganalisis bahwa pada akhir Februari, laju pertumbuhan luas properti yang masih menunggu dijual secara tahunan adalah 0,1%. Ini adalah laju pertumbuhan terkecil sejak Juli 2021 dan memiliki makna sinyal penting. Perubahan indikator ini secara garis besar sejalan dengan tren indeks harga rumah second-hand—yang sejak September 2021 memasuki jalur penurunan berkelanjutan, saat ini juga menunjukkan penyempitan penurunan.

“Perkiraan laju pertumbuhan luas properti yang masih menunggu dijual yang menyempit secara fundamental mencerminkan berkurangnya tekanan stok. Secara sederhana, jumlah properti yang tersedia untuk dijual di pasar relatif berkurang, dan hubungan antara penawaran dan permintaan secara bertahap menuju keseimbangan. Ini adalah sinyal positif penting lainnya sejak terjadi perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan pasar properti tahun 2023. Dengan menggabungkan penurunan jumlah listing second-hand, dapat dipastikan bahwa penyesuaian di sisi penawaran pasar sudah cukup matang.”

Di antara 70 kota besar dan menengah, harga rumah baru di Shanghai berbalik dari datar menjadi naik, dengan kenaikan bulanan sebesar 0,2%; sementara harga rumah second-hand di Shanghai juga naik 0,2% secara bulanan, mengakhiri tren penurunan berkelanjutan selama sembilan bulan sebelumnya.

Menanggapi hal ini, Lu Wenxi, analis senior dari Centaline Shanghai, berpendapat bahwa dengan datangnya musim penjualan tradisional “Maret Emas dan April Perak”, ditambah dengan dukungan kebijakan “Tujuh Aturan Shanghai”, pasar properti Shanghai telah memulai musim semi kecil lebih awal. Kelompok kebutuhan mendesak tidak boleh terus menunggu dan melewatkan peluang.

“Dukungan dari ‘Tujuh Aturan Shanghai’, harga rumah baru di Shanghai naik 0,2% secara bulanan.”

Data dari Badan Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada Februari, harga jual rumah baru di kota-kota utama secara bulanan dari bulan sebelumnya berbalik dari penurunan 0,3% menjadi tetap; di kota tingkat dua dan tiga, penurunan masing-masing 0,2% dan 0,3%, keduanya menyempit sebesar 0,1 poin persentase.

Secara tahunan, harga jual rumah baru di kota tingkat satu turun 2,2%, lebih besar dari penurunan bulan sebelumnya sebesar 0,1 poin persentase; di kota tingkat dua dan tiga, penurunan masing-masing 3,1% dan 4,0%, keduanya membesar sebesar 0,2 dan 0,1 poin persentase.

Sumber gambar: Badan Statistik Nasional

Zhang Bo menunjukkan bahwa dari data tersebut, pemulihan harga rumah di kota tingkat satu sudah jelas, indeks harga yang sebelumnya turun 0,3% secara bulanan di Januari, berbalik menjadi tetap di Februari, mematahkan tren penurunan satu arah selama sembilan bulan sebelumnya.

Secara spesifik, di empat kota tingkat satu, performa masih menunjukkan perbedaan. Harga rumah baru di Beijing dan Shanghai kembali meningkat, masing-masing naik 0,2% secara bulanan; Guangzhou tetap stabil, mengakhiri penurunan selama 13 bulan sejak Januari 2025; Shenzhen turun 0,3%, lebih kecil dari bulan sebelumnya sebesar 0,1 poin persentase.

Zhang Bo berpendapat bahwa penghentian penurunan harga rumah baru di kota tingkat satu terutama didorong oleh pelonggaran kebijakan yang tepat, terutama di Beijing dan Shanghai, yang membentuk kekuatan penopang bersama, secara efektif mengaktifkan kebutuhan mendesak dan kebutuhan perbaikan. Harga rumah baru di apartemen besar di atas 144 meter persegi di kedua kota menunjukkan performa yang menonjol, semakin memperkuat peran permintaan perbaikan dalam mendukung harga.

Sebagai contoh, di Shanghai, sebelumnya pada 25 Februari, Komisi Perumahan dan Pembangunan Perkotaan dan Pedesaan mengeluarkan pemberitahuan tentang “Pengoptimalan dan Penyesuaian Kebijakan Properti Lebih Lanjut di Kota Ini”, yang meliputi tujuh poin utama seperti pengurangan pembatasan pembelian, optimalisasi kebijakan dana pinjaman, dan penyempurnaan kebijakan pajak properti, yang secara umum dikenal sebagai “Tujuh Aturan Shanghai”.

Menurut wartawan Times Weekly, setelah pengumuman “Tujuh Aturan Shanghai”, pasar rumah baru di daerah tersebut kembali hidup dan menunjukkan hasil transaksi yang menggembirakan. Pada hari kerja pertama setelah kebijakan diberlakukan, perusahaan China Resources Land Shanghai mencatat transaksi hari itu melebihi 320 juta yuan, dengan kunjungan ke proyek Bund Riverside Mansion meningkat lebih dari 50%, dan transaksi di satu proyek hampir mencapai 200 juta yuan.

Pada akhir pekan pertama setelah kebijakan diberlakukan, volume transaksi mencapai puncaknya. Shanghai China Merchants Shekou menyatakan bahwa selama akhir pekan pertama, total transaksi melebihi 415 juta yuan; beberapa proyek utama seperti Poly World Expo Tianyue dalam dua hari meraih pendapatan 250 juta yuan; selain itu, proyek mewah Anlan di Xuhui Riverside mencatat transaksi lebih dari 630 juta yuan dalam dua hari.

Selain peningkatan volume pasar, perubahan struktur transaksi di pasar rumah baru juga patut diperhatikan.

Lu Wenxi menunjukkan bahwa data dari Centaline Shanghai menunjukkan bahwa pada Februari, volume transaksi rumah baru di Shanghai mencapai 160.000 meter persegi. Dalam daftar sepuluh besar transaksi rumah baru bulan Februari, terdapat empat proyek dengan harga rata-rata “tiga angka” di kategori menengah dan rendah, meningkat dari bulan sebelumnya, menunjukkan bahwa kebutuhan mendesak menjadi penopang stabil pasar.

Rumah second-hand mengakhiri tren penurunan selama sembilan bulan, dan para ahli menyatakan bahwa periode pembelian properti secara bertahap semakin terbatas.

Data menunjukkan bahwa pada Januari, harga jual rumah second-hand di kota tingkat satu turun 0,1% secara bulanan, lebih kecil dari bulan sebelumnya sebesar 0,4 poin persentase; di kota tingkat dua dan tiga, penurunan masing-masing 0,4% dan 0,5%, keduanya menyempit sebesar 0,1 poin persentase.

Secara tahunan, harga jual rumah second-hand di kota tingkat satu turun 7,6%, sama dengan bulan sebelumnya; di kota tingkat dua turun 6,2%, juga sama dengan bulan sebelumnya; di kota tingkat tiga turun 6,3%, membesar sebesar 0,2 poin persentase.

Sumber gambar: Badan Statistik Nasional

Dari segi kota, pada Februari, dari 70 kota besar dan menengah, hanya Beijing dan Shanghai yang mengalami kenaikan harga rumah second-hand secara bulanan. Di Shanghai, harga naik 0,2%, mengakhiri tren penurunan sembilan bulan sebelumnya.

Mengenai kenaikan harga rumah second-hand di Beijing dan Shanghai, Yan Yuejin berpendapat bahwa, di satu sisi, kedua kota ini telah mengalami penyesuaian harga yang mendalam, dengan sebagian besar properti turun lebih dari 40% dari puncaknya; di sisi lain, ini juga dipicu oleh efek kebijakan yang aktif dirilis. Dengan terus meningkatnya peluang untuk membeli rumah second-hand, volume stabil secara alami mendorong data harga ke arah yang positif, memberikan efek demonstrasi yang baik bagi pasar properti nasional.

Secara spesifik, karena pengaruh libur Tahun Baru Imlek, transaksi rumah second-hand di Shanghai pada Februari mengalami penurunan normal. Data dari Real Estate Online menunjukkan bahwa selama Februari, sekitar 10.200 unit rumah second-hand (termasuk komersial) terjual di Shanghai, turun 49,74% secara bulanan.

Namun, setelah pelaksanaan “Tujuh Aturan Shanghai” pada 25 Februari, pasar rumah second-hand yang sebelumnya sepi mengalami pembalikan kuat di akhir bulan. Transaksi harian langsung melampaui 500 unit dan terus meningkat setiap hari, akhirnya mencapai 839 unit di akhir bulan.

Lu Wenxi menunjukkan bahwa dibandingkan dengan masa pemulihan transaksi 1-2 minggu setelah libur tahun sebelumnya, tahun ini, dengan dukungan kebijakan yang kuat, pasar langsung melewati masa istirahat dan pulih jauh lebih cepat dari yang diperkirakan. Menurutnya, pemulihan Februari hanyalah awal dari musim semi kecil, dan pasar rumah second-hand Shanghai akan benar-benar meledak pada Maret, dengan manfaat kebijakan yang sepenuhnya terealisasi.

Data dari Real Estate Online menunjukkan bahwa minggu lalu (9-15 Maret), Shanghai mencatat transaksi sebanyak 7.233 unit rumah second-hand, yang merupakan rekor tertinggi dalam lima tahun terakhir untuk satu minggu di Shanghai. Hingga 15 Maret, total transaksi rumah second-hand (termasuk komersial) di Shanghai bulan Maret mencapai 13.955 unit.

Lu Wenxi berpendapat bahwa musim semi kecil properti Shanghai telah terbentuk, dan volume transaksi rumah second-hand selanjutnya diperkirakan akan melampaui rekor tahun lalu. Periode peluang membeli rumah secara bertahap semakin menutup.

Menurutnya, di balik volume transaksi yang terus meningkat, harga rumah second-hand diharapkan segera keluar dari dasar. Saat ini, jumlah listing rumah second-hand di Shanghai sedikit meningkat secara musiman, tetapi kenaikannya jauh di bawah periode yang sama tahun lalu. Harga yang ditawarkan pemilik mulai membaik, beberapa pemilik menaikkan harga listing mereka; harga transaksi pasar tetap stabil, ruang negosiasi semakin menyempit, dan beberapa properti berkualitas tinggi bahkan tidak memiliki ruang negosiasi sama sekali.