Leverage 5x untuk mengejar keuntungan 30%, modal berakselerasi "berburu" aset bermasalah bank, siapa yang menanggung risiko perjudian konfigurasi dana?

Laporan Caixin, 14 Maret (Jurnalis Liang Kezhi, Luo Keguan) — Setelah suku bunga deposito memasuki era “1”, dengan menumpuk leverage keuangan, pengembalian dapat didorong hingga 30% bahkan lebih tinggi. Sebuah bidang profesional yang relatif kurang dikenal, “pengelolaan aset bermasalah bank”, sedang menjadi “ladang emas” yang menarik banyak dana untuk masuk.

Baru-baru ini, beberapa perusahaan manajemen aset dan pejabat lembaga keuangan daerah mengonfirmasi kepada wartawan Caixin bahwa mereka telah meningkatkan penempatan bisnis dan sumber daya di bidang ini. Sebuah “perjudian besar” terkait aset bermasalah sedang berlangsung secara diam-diam.

“Berdasarkan ekspektasi dasar nilai properti di kota-kota utama, perusahaan mulai tahun lalu secara besar-besaran terlibat dalam proyek dan paket aset bermasalah bank,” ungkap kepala bisnis sebuah AMC besar di Guangdong.

Beberapa narasumber mengatakan bahwa saat ini jalur keuangan ini sesuai dengan kebijakan dan memiliki ruang yang luas. Pada pembukaan Forum Keuangan Jalanan 2025, Kepala Badan Pengawasan Keuangan Nasional Li Yunze menyatakan bahwa perlu meningkatkan pengelolaan aset bermasalah dan penambahan modal, memperkaya sumber daya dan metode pengelolaan, serta menjamin kestabilan sistem keuangan.

Data dari platform lelang aset bermasalah bank tingkat nasional “Pusat Pendaftaran dan Perputaran Aset Kredit Perbankan China (Yindeng Center)” menunjukkan bahwa pada paruh pertama 2025, transfer massal pinjaman bermasalah pribadi mencapai 1076 miliar yuan, dan total transaksi tahun 2025 diperkirakan akan melebihi 2000 miliar yuan, meningkat lebih dari 40 kali lipat dibandingkan awal pilot pada 2021.

Namun, para profesional menyatakan kekhawatiran kepada wartawan. Seorang kepala bisnis AMC besar yang disebutkan sebelumnya berpendapat bahwa partisipasi dana masyarakat secara tepat dalam pengelolaan aset bermasalah memang baik, tetapi dari sudut pandang jangka panjang, perkembangan sehat pasar aset bermasalah tetap bergantung pada kemampuan pengelolaan yang nyata, bukan pada kompleksitas struktur dana. Jika tidak memiliki kemampuan pengelolaan profesional, hanya mengandalkan leverage dan struktur dana untuk memperbesar pengembalian, risiko akan muncul kembali jika harga properti atau siklus penagihan mengalami fluktuasi.

Dia berpendapat bahwa jika bisnis semacam ini berkembang terlalu cepat, perlu ada tindakan peringatan dan regulasi dari otoritas pusat dan daerah.

Dana Mengalir Masuk: Dari Keuangan Daerah Hingga Lembaga Profesional Beralih Bersama

Saat ini, proses pengelolaan aset bermasalah bank umumnya dimulai dari lelang di platform lelang, diikuti tender dari perusahaan lain, lalu melalui proses klasifikasi dan penagihan, untuk memaksimalkan realisasi aset.

“Awal tahun ini, perusahaan baru saja mendirikan departemen pengelolaan aset, dengan modal sendiri sebesar 10 juta yuan, bekerja sama dengan pihak eksternal dan operator untuk mengelola dan menghidupkan kembali proyek properti komersial bermasalah bank,” ungkap kepala perusahaan manajemen aset swasta di Changsha, Hunan, kepada Caixin.

Tren ini sangat mencolok di bidang keuangan daerah. Menurutnya, banyak tenaga dan dana yang sebelumnya terlibat dalam pinjaman kecil dan leasing pembiayaan di Hunan telah beralih besar-besaran ke pengelolaan aset bermasalah. Sementara itu, lembaga lelang, agen properti, dan institusi lain juga ikut masuk, berperan sebagai perantara antara pihak dana dan aset, mendapatkan komisi yang cukup besar, membentuk pola operasi industri yang terintegrasi dari hulu ke hilir.

Di sisi lain, kebutuhan perlindungan risiko dari lembaga keuangan kecil dan menengah terus meningkat. Baru-baru ini, Bank Jinshang (2558.HK) mengungkapkan bahwa mereka menjual aset bermasalah perusahaan senilai 14,21 miliar yuan ke Jin Yang Asset Management (AMC daerah Shanxi) seharga 3,1 miliar yuan, yang telah selesai transaksi, dengan harga sekitar 20% dari nilai aslinya.

Dana mengalir deras, didukung oleh pertimbangan kalkulasi dan keuntungan yang sangat nyata.

Seorang pejabat bisnis korporat di sebuah bank kota di Selatan China memberi contoh, bahwa pada 2024 mereka mengelola sebuah proyek properti komersial yang relatif “bersih”, dengan lelang awal 28 juta yuan, kemudian dibeli oleh AMC tertentu seharga 30 juta yuan, dengan modal nyata 20% sebagai subordinasi dan pengendali utama, sisanya dari mitra. Setelah dua tahun “pengelolaan”, proyek tersebut akhirnya dijual seharga sekitar 40 juta yuan. Pengembalian tahunan nyata dari pengendali utama sekitar 28%.

Diketahui bahwa jika leverage keuangan ditumpuk, pengembalian dari transaksi semacam ini bisa mencapai 30% bahkan lebih tinggi.

Tingkat ini, di tengah suku bunga deposito yang memasuki era “1”, dan terus menurun dari berbagai aset, tentu sangat menarik.

Dengan meningkatnya ekspektasi pengembalian, sebagian dana masyarakat juga membentuk pola operasi industri dari hulu ke hilir. Beberapa lembaga lelang dan agen properti berperan sebagai perantara, menghubungkan pihak dana dan aset, dan mendapatkan komisi yang besar.

Di balik meningkatnya pengelolaan pasar: Diskon tinggi dan leverage tinggi saling mendukung

Selama setahun terakhir, pasar pembeli aset bermasalah bank terus meningkat. Data dari “Studi Perkembangan Industri Aset Bermasalah China (2025)” menunjukkan bahwa hingga akhir 2024, total aset bermasalah sekitar 85 triliun yuan, dengan pengelolaan sebesar 38 triliun yuan, tertinggi sepanjang masa.

Berbeda dari model pengelolaan yang didominasi oleh alokasi administratif sebelumnya, kali ini pengelolaan aset bermasalah sangat mengedepankan pasar, dengan berbagai metode seperti transfer, lelang, dan pengelolaan langsung secara paralel, didukung oleh berbagai platform transaksi dan perantara, serta melibatkan lebih banyak pelaku. Dengan tingginya harga lelang properti yang dilelang secara hukum dan penjualan aset bermasalah bank dengan diskon tinggi, banyak dana mulai masuk melalui struktur pembiayaan terstruktur dan leverage untuk “menambang”.

Seorang pejabat AMC di Selatan China mengungkapkan bahwa mereka dapat memperoleh informasi inti tentang proyek properti komersial yang dipasang di bank melalui jalur kenalan, lalu membeli dengan harga terendah, mengemas dan mengelola secara normal, dan setelah nilai pasar meningkat, melakukan transaksi balik atau mengajukan pinjaman lagi ke bank untuk mendapatkan keuntungan.

Model pembiayaan berlapis “prioritas—lapisan tengah—subordinasi” yang umum digunakan menjadi kendaraan utama leverage dana. Di mana, sekitar 70% dari total dana adalah dana prioritas dengan pengembalian tetap 12-15%; 10-20% adalah dana lapisan tengah dengan pengembalian variabel; dan 20-30% adalah dana subordinasi yang harus menanggung kerugian pertama dan menikmati pengembalian variabel tinggi.

Dengan kata lain, biasanya, dana subordinasi yang dipegang oleh pengelola memiliki leverage sekitar 1:5, umumnya sekitar 1:3.

Penilaian optimis dari pihak dana juga didukung oleh sinyal pasar. Sejak tahun lalu, volume lelang properti hukum di kota-kota utama terus meningkat, dan banyak objek lelang terjual dengan harga lebih tinggi dari nilai pasar. Data dari Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada Januari tahun ini, harga jual rumah baru dan bekas di kota-kota utama masing-masing turun 0,3% dan 0,5% dibanding bulan sebelumnya, dengan tren penurunan yang melambat. Meskipun harga masih sedikit menurun, penurunan tersebut sudah cukup kecil, dan pandangan utama pasar adalah bahwa harga properti di kota-kota utama telah memasuki tahap dasar sementara.

Faktor pendorong permintaan dan penawaran: Bank mempercepat pengelolaan aset bermasalah karena pertimbangan nyata

Kemakmuran pasar aset bermasalah tidak lepas dari dorongan dari sisi bank. Beberapa narasumber industri menyatakan bahwa dari sudut pandang penjual, kondisi pasar saat ini sangat dipicu oleh pelepasan tekanan aset bermasalah selama tiga tahun terakhir.

Menurut data dari Badan Pengawasan Keuangan Nasional, pada paruh pertama 2024, total pengelolaan aset bermasalah bank melebihi 1,4 triliun yuan, dengan bagian besar terkait pinjaman properti dan hipotek pribadi.

Bagi bank, semakin besar skala aset, semakin besar pula tekanan modal akibat “ekor besar tidak bisa ditangani”. Menurut aturan pengawasan, pinjaman bermasalah harus mencadangkan dana cadangan yang cukup, yang langsung mempengaruhi laba bank; jika skala bermasalah terus meningkat, bank juga menghadapi tekanan penambahan modal. Oleh karena itu, mempercepat pengelolaan dan transfer massal dapat mendukung pendapatan dan mengurangi tekanan terhadap modal.

Pengelolaan aset bermasalah secara cepat sudah menjadi pilihan nyata. Bagi bank, biaya penagihan dan pengelolaan sendiri untuk aset kecil dan tersebar jauh lebih tinggi daripada melakukan transfer massal.

Tekanan evaluasi dari regulator juga mendorong bank mempercepat pengelolaan aset bermasalah. Melalui transfer massal atau sekuritisasi aset, rasio kredit bermasalah dapat dikurangi dalam waktu singkat, memperbaiki indikator keuangan.

Ini juga membuat bank lebih bersedia menjual aset melalui berbagai saluran secara pasar. Menurut seorang pejabat di perusahaan manajemen aset di Hangzhou, saat ini, penjualan massal aset bermasalah oleh bank sebagian didorong oleh motif “menggunakan waktu untuk menambah ruang”.

Kekhawatiran di balik kemakmuran: Leverage tinggi dan risiko tersembunyi

Di balik pasar yang panas, muncul pula perdebatan tentang leverage tinggi dan transfer risiko keuangan. Operasi non-publik dengan leverage tinggi menjadi perhatian utama.

“Dalam model leverage terstruktur, dana subordinasi ‘bermain kecil untuk menang besar’ sebenarnya meningkatkan rasio leverage,” ungkap seorang pejabat perusahaan penagihan aset di Timur China. “Jika siklus pengelolaan aset diperpanjang, biaya dana akan meningkat pesat. Jika pasar objek mengalami fluktuasi besar, bahkan pihak pemberi dana bisa mengalami keruntuhan keuangan.”

Seorang pejabat asosiasi keuangan di Guangdong menyatakan bahwa detail kontrak leverage aset bermasalah sangat kompleks dan penting. Bahkan dana prioritas harus mengatur risiko waktu, urutan, dan proporsi, dan tidak semua pengembalian sebenarnya sebaik itu. Setelah risiko muncul, sering terjadi sengketa dan litigasi.

Sementara itu, di pasar pengelolaan aset bermasalah yang sedang berkembang, beberapa pihak khawatir bahwa pasar ini sebenarnya hanya memindahkan risiko melalui struktur dan instrumen keuangan yang rumit, bukan benar-benar mengeliminasi risiko.

Risiko lain adalah risiko kepatuhan. Menurut regulasi, transfer aset bermasalah biasanya harus dilakukan melalui platform terbuka dan melibatkan lembaga berizin seperti perusahaan manajemen aset daerah.

Seorang pejabat perusahaan manajemen aset mengungkapkan bahwa dalam praktik, beberapa institusi mengikuti “model saluran” dengan AMC berizin sebagai pembeli, sementara dana sebenarnya berasal dari investor eksternal. Meskipun secara hukum tidak secara tegas dilarang, model ini berada dalam pengawasan regulator. Beberapa bisnis leverage yang melibatkan pengumpulan dana dari investor tidak tertentu dapat melanggar hukum sebagai pengumpulan dana ilegal atau penampungan dana masyarakat secara ilegal.

Gambar: Peringkat pendapatan operasional AMC daerah tahun 2024

Wartawan Caixin mencatat bahwa otoritas pengawas telah menegaskan kembali penguatan pengelolaan pasar aset bermasalah. Pada paruh kedua tahun lalu, Badan Pengawasan Keuangan Nasional mengeluarkan “Peraturan Sementara Pengawasan dan Pengelolaan Perusahaan Manajemen Aset Daerah”.

Langkah terbaru di tingkat daerah adalah dikeluarkannya “Peraturan Pelaksanaan Pengawasan dan Pengelolaan Perusahaan Manajemen Aset Daerah di Wilayah Otonomi Mongolia Dalam”. Ini adalah peraturan pertama yang dirilis setelah kebijakan dari Badan Pengawasan Keuangan Nasional, dan menunjukkan tingkat detail dan ketat yang lebih tinggi.

Seorang analis yang telah mempelajari dokumen tersebut mengatakan bahwa peraturan di Mongolia Dalam lebih rinci dan ketat dibandingkan kebijakan pusat, dan lebih spesifik. Misalnya, saldo pembiayaan tidak boleh melebihi tiga kali dari aset bersih, harus membentuk cadangan risiko sebesar 1,5%, dan AMC dilarang melakukan pembiayaan secara tidak langsung melalui jalur tertentu. Ketentuan ini jelas mengarah ke pengawasan yang lebih ketat. Ia juga menambahkan bahwa karena pengelolaan aset bermasalah menyangkut kepentingan berbagai daerah, waktu penerapan peraturan daerah akan menjadi jendela pengamatan kebijakan yang penting.

Namun, wartawan mencatat bahwa sejak dikeluarkannya dokumen dari Badan Pengawasan Keuangan Nasional pada Juli tahun lalu, daerah-daerah dengan volume pengelolaan aset bermasalah besar, terutama di pantai timur, belum secara resmi merilis peraturan pelaksanaan.