"Dokumen No. 38" Membatasi Penggunaan Lahan Real Estat Komersial Secara Ketat - Pakar: Membantu Industri Keluar dari Dilemma Persediaan Berlebih

16 Maret, Kementerian Sumber Daya Alam dan Badan Kehutanan dan Rumput Nasional bersama-sama mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Peningkatan Dukungan Unsur Sumber Daya Alam” (NATURAL RESOURCES [2026] No. 38, selanjutnya disebut “Pemberitahuan”), yang menetapkan ketentuan baru dalam hal pasokan lahan pembangunan tambahan, penggunaan lahan pembaruan kota, dan lain-lain.

Seorang wartawan dari Daily Economic News mencatat bahwa dalam “Pemberitahuan” disebutkan, “Lahan pembangunan tambahan harus diprioritaskan untuk mendukung pembangunan proyek besar dan pengembangan urusan rakyat, secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial. Dalam renovasi desa di tengah kota, tanah kecil seperti tanah pinggiran, tanah di antara bangunan, tanah campuran (luasnya secara prinsip tidak melebihi 10% dari total proyek), serta tanah yang terkait dengan perumahan sosial, fasilitas umum, dan toko ritel yang berkaitan dengan perlindungan rakyat, dapat mengajukan persetujuan dan pasokan lahan tambahan.”

“Meningkatkan hubungan penawaran dan permintaan properti”

Terkait pernyataan bahwa “Lahan pembangunan tambahan diprioritaskan untuk mendukung pembangunan proyek besar dan pengembangan urusan rakyat, secara prinsip tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial,” pihak luar salah paham menganggap bahwa “pengadaan lahan properti dihentikan sementara.” Menanggapi hal ini, Li Yujia, peneliti utama dari Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Guangdong, menyatakan secara tertulis kepada wartawan Daily Economic News, “Dalam terminologi manajemen tanah profesional, ‘lahan pembangunan tambahan’ memiliki definisi hukum yang ketat, dan sama sekali tidak setara dengan pengertian umum tentang ‘tanah yang baru diambil dan dijual’.”

“‘Lahan pembangunan tambahan’ secara khusus merujuk pada tanah yang secara hukum disetujui untuk mengubah penggunaan dari tanah pertanian (termasuk tanah sawah, hutan, padang rumput, dll.) dan tanah yang belum dimanfaatkan (seperti tanah garam, tanah rawa, gurun, dll.), melalui proses pengambilalihan dan persetujuan perubahan penggunaan, menjadi tanah untuk pembangunan. Secara sederhana, berarti mengubah tanah pertanian/padang rumput menjadi lahan kota, biasanya terjadi di daerah pinggiran kota yang sedang berkembang.”

“Pengaturan ketat terhadap penggunaan lahan properti telah diberlakukan,” analisis dari China Index Academy menunjukkan, “Sementara ‘Pemberitahuan’ secara ketat mengendalikan penggunaan lahan pembangunan tambahan untuk pengembangan properti komersial, juga menunjukkan adanya ruang fleksibilitas, mengarahkan sumber daya ke industri dan urusan rakyat, secara keseluruhan sejalan dengan strategi pengendalian pertumbuhan properti saat ini, pengurangan stok, dan peningkatan pasokan, yang bermanfaat untuk memperbaiki hubungan penawaran dan permintaan properti.”

Ketentuan ini juga membantu industri properti keluar dari masalah stok yang menumpuk. “Lahan semacam ini biasanya berada di pinggiran kota, dekat atau jauh dari pusat kota, dan merupakan area dengan tekanan stok rumah baru terbesar; proyek properti di area tersebut saat ini banyak yang dijual dengan diskon besar; selain itu, pengembangan ‘dari tanah mentah menjadi tanah matang’ juga memerlukan investasi besar dalam infrastruktur kota, pendidikan, dan lain-lain, yang tidak cocok untuk sebagian besar daerah,” kata Li Yujia.

“Perusahaan harus aktif mengeksplorasi model revitalisasi stok”

Pembatasan terhadap pengembangan kota secara besar-besaran berarti setiap daerah harus menghadapi tantangan besar dalam mengaktifkan stok yang ada.

Keller Williams Research pernah merilis “Tinjauan Daftar Tanah Stok 2025” pada pertengahan tahun 2025, dan menurut CRIC (umumnya merujuk pada China Real Estate Information Group), saat ini sudah ada 313 kota di seluruh negeri yang mengumumkan skala tanah hunian stok (daftar), industri telah memasuki tahap pengurangan stok yang mendalam, dan mengaktifkan stok tanah semakin mendesak. Dalam beberapa tahun terakhir, siklus pengurangan stok secara sempit telah menunjukkan perbaikan yang jelas, tetapi stok potensial yang ‘bandel’ masih mempengaruhi prospek jangka panjang industri. Jika menghitung stok sempit dan stok potensial, saat ini skala stok luas di kota-kota utama mencapai 3,2 kali lipat dari stok sempit, dan siklus pengurangan luas umumnya lebih dari 5 tahun.

Perlu dicatat bahwa pada 5 Maret, Perdana Menteri Li Qiang menyebutkan dalam laporan kerja pemerintah tentang “mengaktifkan dan memanfaatkan tanah stok dan fasilitas rumah yang tidak terpakai,” dan menurut analisis tertulis dari Shanghai EJU Real Estate Research Institute, “Inti dari kebijakan ini adalah untuk membentuk hubungan yang mendalam dengan model pengembangan properti yang baru.”

“Saat ini, perkembangan kota di China telah meninggalkan era ekspansi pertumbuhan, dan sejumlah besar tanah stok, rumah tidak terpakai, serta bangunan yang tidak efisien menghadapi masalah ketidakberfungsian dan rendahnya efisiensi. Pada tahun 2026, penetapan ini secara tegas menyatakan bahwa pembaruan kota harus melepaskan ketergantungan pada lahan pembangunan tambahan dan keuangan tanah, melalui konversi fungsi ruang stok, peningkatan bentuk usaha, dan penggunaan yang efisien, untuk mencapai penggunaan sumber daya tanah yang terintegrasi dan efisien,” kata Cui Ji.

“Pemberitahuan ini juga membuka jalan untuk pelonggaran persetujuan penggunaan tanah kecil, mendukung renovasi desa di tengah kota,” tambahnya.

Dalam renovasi desa di tengah kota, tanah kecil seperti tanah pinggiran, tanah di antara bangunan, tanah campuran (luasnya secara prinsip tidak melebihi 10% dari total proyek), serta tanah yang terkait dengan perumahan sosial, fasilitas umum, dan toko ritel yang berkaitan dengan perlindungan rakyat, dapat mengajukan persetujuan dan pasokan lahan tambahan.

China Index Academy menunjukkan, “Kebijakan ini lebih melonggarkan batasan persetujuan penggunaan tanah kecil, mengizinkan tanah kecil dalam renovasi desa di tengah kota digunakan untuk fasilitas properti yang mendukung kebutuhan rakyat, yang membantu mengatasi masalah pengembangan dan pemanfaatan tanah kecil dalam pembaruan kota, serta menunjukkan bahwa sumber daya tanah lebih condong ke perumahan sosial dan fasilitas rakyat. Di masa depan, industri properti akan lebih bergantung pada pengaktifan stok dan pembaruan kota untuk memperoleh sumber daya pengembangan, dan dalam proses ini, perusahaan harus memperbesar pengembangan pembaruan kota, renovasi lama, dan penggunaan tanah yang tidak efisien, serta aktif mengeksplorasi model revitalisasi stok.”