Peringatan: Inilah Cara Segalanya Terjadi Pada Tahun 2006

Pasar perumahan di Amerika sedang berada di salah satu masa TERBERAT dalam sejarah. Dari tahun 2000 hingga 2026, harga rumah rata-rata meningkat sekitar 217% sementara pendapatan meningkat sekitar 153%.

Dan suku bunga adalah faktor yang mematikan. Suku bunga tetap 30 tahun masih sekitar ~6,0% (Freddie: 6,09%). Tingkat ini cukup TINGGI untuk mengurangi permintaan. Pada tingkat sekitar ~6%, pembayaran bulanan baru menjadi faktor yang benar-benar mematikan. Harga rumah bisa tetap sama dan pembeli tetap tidak mampu membeli. Dan perubahan kecil pada suku bunga jauh lebih penting daripada yang diperkirakan orang. Kenaikan +0,50% pada tingkat ini akan menyebabkan kejutan pada pembayaran, bukan sekadar “gangguan”. Suku bunga tidak perlu naik hingga 8% untuk membekukan pasar perumahan. Sekitar ~6% sudah cukup untuk membatasi pembeli dan mengurangi volume transaksi. Para pengembang juga mengatakan hal yang sama. Mereka mengatakan bahwa suku bunga hipotek yang tinggi adalah masalah terbesar, dan banyak yang memprediksi bahwa ini akan tetap menjadi masalah hingga tahun 2026. Kepercayaan para pengembang juga masih lemah. INILAH CARA PADA TAHUN 2006 DIMULAI. Tekanan pembayaran tetap tinggi, dan meskipun harga tidak bergerak, itu bukan masalah, karena cicilan bulanan tetap cukup berat untuk mendorong pembeli keluar dari pasar. Oleh karena itu, permintaan tidak “runtuh” hanya dalam sebuah judul. Itu hanya hilang secara perlahan. Kemudian, rangkaian kejadian selalu sama. Transaksi dibatalkan terlebih dahulu, karena orang tidak memenuhi syarat atau mereka tidak ingin menerima pembayaran yang terlalu tinggi. Kemudian, kepercayaan menurun, karena orang melihat properti yang dijual lebih lama dan diskon mulai muncul. Dan kemudian, ekonomi benar-benar merasakan hal itu, karena perumahan bukan hanya tentang “tempat tinggal”, tetapi juga tentang pindah rumah, perbaikan, perabotan, kredit, biaya, dan pekerjaan. Itulah sebabnya tahun 2006 tidak runtuh dalam satu hari. Itu membeku, lalu retak, lalu pecah, dan kebanyakan orang baru menyadarinya ketika kerusakan sudah menyebar ke mana-mana.