Permintaan Perumahan di China Terjun ke Bawah 5 Juta Unit per Tahun

Pasar real estat China sedang mengalami penurunan yang parah tanpa solusi yang jelas terlihat. Pengembang sedang berjuang, calon pembeli sangat sedikit, dan populasi cepat menurun.

Krisis di sektor properti ini tidak muncul dalam semalam. Krisis ini telah meningkat sejak akhir 2020, dan sekarang faktor demografis memberikan pukulan terakhir: ada lebih sedikit orang yang hidup untuk membeli rumah. Ini berarti semakin banyak apartemen kosong, penjualan rumah yang menurun, dan industri real estat yang mengalami kerugian tanpa solusi yang layak.

Statistiknya mengkhawatirkan. Menurut laporan terbaru dari sebuah bank investasi besar, permintaan untuk rumah perkotaan baru di China telah merosot menjadi kurang dari 5 juta unit per tahun, suatu kontras yang jelas dengan 20 juta unit pada tahun 2017.

Penyebab utamanya sederhana: lebih sedikit kelahiran, lebih banyak kematian, dan pertumbuhan perkotaan yang stagnan. Seperti yang dicatat oleh ekonom bank dalam analisis terbaru mereka, "Penurunan populasi dan perlambatan urbanisasi menunjukkan adanya permintaan demografis yang menurun untuk perumahan."

Penurunan Demografis Menyebabkan Lebih Sedikit Pembeli Rumah

Bank Dunia kini memperkirakan populasi China akan menurun menjadi di bawah 1,39 miliar pada tahun 2035, dibandingkan dengan 1,41 miliar saat ini. Tianchen Xu, seorang ekonom senior di sebuah perusahaan intelijen ekonomi terkemuka, mengaitkan penurunan ini dengan berkurangnya angka kelahiran dan meningkatnya angka kematian yang terkait dengan populasi yang menua.

Bank investasi yang disebutkan di atas lebih lanjut memprediksi bahwa pergeseran demografis ini akan mengurangi permintaan rumah sebesar 500.000 unit setiap tahun dekade ini, dengan dampak yang semakin intensif pada tahun 2030-an - menghasilkan 1,4 juta rumah yang terjual lebih sedikit setiap tahun. Ini adalah kebalikan total dari tahun 2010-an ketika pertumbuhan populasi menambah 1,5 juta unit ke permintaan tahunan.

China telah berusaha mengatasi masalah ini. Pada tahun 2016, pemerintah mengakhiri kebijakan satu anak dan memperkenalkan insentif finansial untuk mendorong kelahiran. Namun, langkah-langkah ini terbukti tidak efektif. Tingkat fertilitas terus menurun. Xu menjelaskan bahwa kebijakan ini memiliki "efek terbatas" karena tidak mampu mengatasi tantangan nyata seperti pendapatan yang tidak memadai, ketidakstabilan pekerjaan, dan biaya tinggi yang terkait dengan membesarkan anak. Ia juga mencatat bahwa banyak individu muda menunda pernikahan, memprioritaskan karier mereka, atau sekadar tidak tertarik untuk memulai keluarga.

Sektor Pendidikan Mencerminkan Pergeseran Demografis

Dampak penurunan demografi ini terlihat jelas di sektor pendidikan. Selama dua tahun terakhir, hampir 36.000 taman kanak-kanak telah ditutup di seluruh China, menurut data dari Kementerian Pendidikan. Lebih dari 10 juta siswa prasekolah telah menghilang dari sistem.

Jumlah sekolah dasar telah berkurang hampir 13.000 antara tahun 2022 dan 2024, mengikis permintaan perumahan yang berbasis pendidikan yang pernah mendorong kenaikan harga di lingkungan kunci.

Sebelumnya, orang-orang bersedia membayar harga premium untuk tinggal dekat sekolah-sekolah terbaik. Sekarang, premi ini menghilang. William Wu, seorang analis properti di sebuah perusahaan layanan keuangan besar, menjelaskan bahwa jumlah anak yang lebih sedikit dan perubahan aturan pendaftaran telah mengurangi nilai rumah-rumah ini. Pemerintah setempat juga sedang mengurangi akses sekolah berbasis distrik, yang dulu meningkatkan harga.

Seorang ibu di Beijing dilaporkan mengatakan kepada jaringan berita keuangan bahwa dia membeli apartemennya dua tahun lalu dengan harga dua kali lipat dari rata-rata harga di kota untuk mengamankan penerimaan anaknya yang berusia 7 tahun ke sekolah negeri yang baik. Namun, unit tersebut sejak itu mengalami penyusutan sebesar 20%. Garis waktu ini sejalan dengan data dari Wind Information yang menunjukkan bahwa pendaftaran kelas satu pada 2023 adalah yang tertinggi dalam dua dekade—tepat sebelum jatuh lagi pada 2024, tahun ketika anaknya mulai sekolah.

Pasar Properti Terus Menurun

Pasar real estat belum pulih dari kejatuhan yang dimulai pada akhir 2020. Intervensi pemerintah, baik di tingkat nasional maupun lokal, telah sedikit berpengaruh untuk memperlambat penurunan. Sejak September lalu, serangkaian langkah telah diterapkan, tetapi dampaknya minimal. Harga rumah baru turun pada bulan Mei dengan laju tercepat dalam tujuh bulan, menurut Larry Hu, kepala ekonom China di sebuah bank investasi terkemuka. Ini adalah dua tahun berturut-turut penurunan harga.

Penjualan turun dengan laju yang sama. Pada paruh pertama bulan ini, penjualan rumah baru di 30 kota besar di Tiongkok turun 11% tahun ke tahun, lebih buruk daripada penurunan 3% pada bulan Mei. Hu menambahkan bahwa meskipun terdapat upaya pemerintah untuk mendukung pasar, penurunan terus berlanjut tanpa henti.

Bank investasi yang disebutkan di atas memperkirakan pertumbuhan kehidupan perkotaan akan melambat dalam beberapa tahun mendatang, lebih lanjut merusak apa yang tersisa dari narasi pertumbuhan. Wu setuju, menyatakan bahwa dampak penuh dari penurunan demografis Cina terhadap properti tidak akan segera terlihat tetapi akan terungkap selama beberapa dekade. Namun, dia mencatat bahwa "sebagian dari penurunan ini akan diimbangi oleh urbanisasi yang terus berlanjut dan permintaan peningkatan perumahan." Namun, saat ini, peningkatan ini tidak terjadi cukup cepat untuk melawan tren keseluruhan.