هل انخفضت معدلات الرهن العقاري أخيرًا في عام 2025؟ إليك ما حدث بالفعل

مع اقتراب نهاية عام 2025، يمكننا تقييم ما إذا كانت الانخفاضات المتوقعة على نطاق واسع في معدلات الرهن العقاري قد تحققت بالفعل. كان محللو الإسكان الرئيسيون، بما في ذلك الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، Zillow، Realtor.com، وRedfin، قد توقعوا أن يجلب عام 2025 راحة للمشترين الذين يعانون من مشكلة القدرة على التحمل. لكن الواقع أثبت أنه أكثر تعقيدًا مما توقع الكثيرون. أشارت التوقعات إلى تحسن معتدل بدلاً من تحولات درامية، وظل هذا الت outlook الحذر إلى حد كبير صحيحًا طوال العام.

توقعات الخبراء لمعدلات الرهن العقاري لعام 2025

عند دخول عام 2025، كانت التوقعات متوافقة بشكل ملحوظ عبر الصناعة، حتى لو اختلفت في حجم الانخفاض المتوقع. كانت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين وRealtor.com قد توقعت أن تتراوح المعدلات بين 6.2% و6.4% بحلول نهاية العام. توقعت Zillow نطاقًا أضيق بين 6.5% و7%، في حين توقعت Redfin معدلًا متوسطًا قدره 6.8%. عكست هذه التوقعات تفاؤلًا حذرًا — حيث اعتقد الخبراء أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض، لكن لم يتوقع أحد هبوطًا مفاجئًا ودراميًا.

ثبت أن الحذر في هذه التوقعات مبررًا. كما كان متوقعًا، اتبعت حركة المعدلات في 2025 مسارًا متقلبًا وغير منتظم بدلاً من مسار هابط سلس. تكرر هذا النمط تجربة 2024، عندما ارتفع معدل الرهن الثابت لمدة 30 عامًا الذي حدده فريدي ماك إلى 7.22% في مايو قبل أن ينخفض إلى 6.08% في سبتمبر ثم يرتفع مرة أخرى. استمر هذا السلوك المتأرجح حتى عام 2025، مذكرًا المقترضين أن استقرار معدل الرهن العقاري لا يزال بعيد المنال.

التحدي المستمر للقدرة على التحمل

بالنسبة للمشترين المحتملين طوال عام 2025، قدم التحسن التدريجي في المعدلات راحة محدودة. لقد خفف ارتفاع تكلفة التمويل من زخم سوق الإسكان على مدى السنوات الأخيرة، حيث أظهر استطلاع Opendoor أن أكثر من نصف المستجيبين أشاروا إلى معدلات الرهن العقاري كالحاجز الرئيسي أمام تملك المنزل. يوضح التباين مع ظروف جائحة كوفيد-19 التأثير: في مايو 2021، مع معدلات قريبة من أدنى مستوياتها التاريخية، كان متوسط الدفعة الشهرية على منزل بقيمة 400,000 دولار (بمقدم 20%) حوالي 1,067 دولارًا. عند معدل 6.69% — وهو أقرب إلى مستويات 2025 — ارتفعت نفس الدفعة إلى 2,063 دولارًا شهريًا. تقلل المعدلات المنخفضة من القدرة الشرائية، لكن انخفاض 2025 لم يكن كافيًا لاستعادة القدرة على التحمل التي كانت موجودة خلال جائحة كوفيد-19 بالنسبة لكثير من المشترين.

ما الذي شكل معدلات الرهن العقاري في 2025؟

فهم حركة المعدلات خلال عام 2025 يتطلب النظر إلى ما وراء قرارات سعر الفائدة التي تتخذها الاحتياطي الفيدرالي. بينما يركز العديد من المقترضين على إجراءات الاحتياطي الفيدرالي كمحرك رئيسي، فإن الواقع أكثر تعقيدًا. قرارات سعر الفائدة قصيرة الأجل للبنك المركزي لا تؤثر مباشرة على معدلات الرهن العقاري طويلة الأجل. بدلاً من ذلك، تتبع معدلات الرهن لمدة 30 عامًا بشكل أقرب مع عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، وفقًا لخبراء التمويل العقاري.

تستجيب عوائد سندات الخزانة مباشرة للظروف الاقتصادية. عندما يكون الاقتصاد الأمريكي قويًا — مع انخفاض التضخم وارتفاع التوظيف — يفضل المستثمرون عادة عوائد سوق الأسهم على سندات الخزانة، مما يجبر الحكومة على تقديم عوائد أعلى لجذب المشترين. ونظرًا لأن الرهون العقارية عادةً ما تُحتفظ بها لمدة 10 سنوات، فإن معدلاتها تتحرك بشكل متزامن مع عوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. ثبت أن هذا العلاقة كانت ثابتة طوال عام 2025، حيث كانت تحركات سندات الخزانة تحدد البيئة الأوسع لمعدلات الرهن العقاري.

الأحداث العالمية وتقلبات السوق

بعيدًا عن الظروف الاقتصادية المحلية، أظهر عام 2025 كيف يمكن للعوامل الجيوسياسية أن تقدم عنصر عدم اليقين في مسارات معدلات الرهن العقاري. أدت الصراعات المستمرة، بما في ذلك الوضع بين روسيا وأوكرانيا والتوترات في الشرق الأوسط، إلى خلق حالة من عدم اليقين تؤثر على معنويات المستهلكين والعلاقة بين سندات الخزانة ومعدلات الرهن العقاري. يمكن أن تؤثر الاضطرابات العالمية الكبرى على إمدادات السلع — الحبوب، النفط، وغيرها — مما قد يدفع التضخم إلى الأعلى ويدفع أسعار الفائدة إلى الارتفاع عبر السوق.

لقد أكد تجربة 2025 على حقيقة مهمة: بينما يمكن لمتخصصي التمويل العقاري تقديم توقعات مبنية على أسس اقتصادية، فإن الأحداث الجيوسياسية غير المتوقعة أو التحولات السياسية يمكن أن تغير المشهد بسرعة. استقرار العام النسبي غطى على عدم اليقين الكامن الذي يمكن أن يتغير بشكل دراماتيكي.