يتراجع الطلب على الإسكان في الصين إلى أقل من 5 ملايين وحدة سنويًا

يعاني سوق العقارات الصيني من تراجع حاد دون وجود حل واضح في الأفق. المطورون يكافحون، والمشترين المحتملين نادرون، والسكان يتناقصون بسرعة.

لم تتشكل هذه الأزمة في قطاع العقارات بين عشية وضحاها. لقد كانت تتصاعد منذ أواخر عام 2020، والآن العوامل الديموغرافية تقدم الضربة القاضية: هناك عدد أقل من الناس على قيد الحياة لشراء المنازل. وهذا يؤدي إلى زيادة عدد الشقق الشاغرة، وانخفاض مبيعات المنازل، وصناعة العقارات التي تنزف بلا علاج قابل للتطبيق.

الإحصائيات مقلقة. وفقًا لتقرير حديث من بنك استثماري كبير، انخفض الطلب على المنازل الحضرية الجديدة في الصين إلى أقل من 5 ملايين وحدة سنويًا، وهو تباين صارخ مقارنة بـ 20 مليون وحدة في عام 2017.

السبب الجذري واضح: عدد ولادات أقل، ومزيد من الوفيات، ونمو حضري راكد. كما أشار اقتصاديو البنك في تحليلهم الأخير، "تدلّ الانخفاض في عدد السكان وتباطؤ التحضر على تراجع الطلب الديموغرافي على الإسكان."

انخفاض السكان يؤدي إلى قلة المشترين للمنازل

تتوقع البنك الدولي الآن أن ينخفض عدد سكان الصين إلى أقل من 1.39 مليار بحلول عام 2035، مقارنة بـ 1.41 مليار الحالية. يُعزى هذا الانخفاض إلى انخفاض معدلات المواليد وزيادة الوفيات المرتبطة بزيادة شيخوخة السكان، وفقًا لتينشين شيو، كبير الاقتصاديين في شركة معروفة للاستخبارات الاقتصادية.

تتوقع المصرف الاستثماري المذكور أعلاه أن يؤدي هذا التحول الديموغرافي إلى تقليل الطلب على المساكن بمقدار 500,000 وحدة سنويًا خلال هذا العقد، مع intensifying التأثير في الثلاثينيات - مما يؤدي إلى بيع 1.4 مليون منزل أقل كل عام. هذا هو عكس كامل لما حدث في العقد 2010 عندما أضاف نمو السكان 1.5 مليون وحدة إلى الطلب السنوي.

حاولت الصين معالجة هذه القضية. في عام 2016، أنهت الحكومة سياسة الطفل الواحد وقدمت حوافز مالية لتشجيع الإنجاب. ومع ذلك، أثبتت هذه التدابير عدم فعاليتها. استمرت معدلات الخصوبة في الانخفاض. يشرح شيو أن هذه السياسات لها "أثر محدود" لأنها تفشل في معالجة التحديات الحقيقية مثل الدخل غير الكافي، وعدم استقرار الوظائف، والتكاليف العالية المرتبطة بتربية الأطفال. كما يشير إلى أن العديد من الشباب يؤجلون الزواج، ويعطون الأولوية لمهنهم، أو ببساطة ليسوا مهتمين بتكوين الأسر.

القطاع التعليمي يعكس التحول الديموغرافي

يظهر تأثير هذا الانخفاض الديموغرافي في قطاع التعليم. على مدار العامين الماضيين، أغلقت نحو 36,000 روضة أطفال عبر الصين، وفقًا لبيانات وزارة التعليم. اختفى أكثر من 10 ملايين طالب في مرحلة ما قبل المدرسة من النظام.

انخفض عدد المدارس الابتدائية بنحو 13000 مدرسة بين عامي 2022 و2024، مما أدى إلى تآكل الطلب على الإسكان المرتبط بالتعليم الذي كان يدفع سابقًا الأسعار في الأحياء الرئيسية.

في السابق، كان الناس مستعدين لدفع أسعار مرتفعة للعيش بالقرب من المدارس المتميزة. الآن، هذه الأسعار المرتفعة تتلاشى. يشرح ويليام وو، محلل العقارات في شركة خدمات مالية كبيرة، أن عدد الأطفال المتناقص وقواعد التسجيل المتغيرة قد قلل من قيمة هذه المنازل. كما أن الحكومات المحلية تقوم بتقليص الوصول إلى المدارس القائمة على المناطق، والتي كانت تضغط على الأسعار.

أفادت أم في بكين لشبكة أخبار مالية بأنها اشترت شقتها قبل عامين بسعر ضعف متوسط السعر في المدينة لتأمين قبول ابنها البالغ من العمر 7 سنوات في مدرسة عامة جيدة. ومع ذلك، فقد انخفضت قيمة الوحدة بنسبة 20%. تتماشى هذه الفترة مع بيانات من معلومات ويند تظهر أن تسجيل الصف الأول في عام 2023 كان الأعلى في العقدين الماضيين - قبل أن ينخفض مرة أخرى في عام 2024، العام الذي بدأ فيه ابنها المدرسة.

سوق العقارات يواصل الانخفاض

لا يزال سوق العقارات يتعافى من الانهيار الذي بدأ في أواخر عام 2020. لم تفعل التدخلات الحكومية، سواء على المستوى الوطني أو المحلي، سوى القليل لوقف التدهور. منذ سبتمبر الماضي، تم تنفيذ سلسلة من التدابير، لكنها كانت ذات تأثير ضئيل. انخفضت أسعار المنازل الجديدة في مايو بأسرع وتيرة خلال سبعة أشهر، وفقًا للاري هو، كبير الاقتصاديين في الصين في بنك استثماري بارز. لقد كانت سنتين متتاليتين من انخفاض الأسعار.

تتراجع المبيعات بمعدل مماثل. في النصف الأول من هذا الشهر، انخفضت مبيعات المنازل الجديدة عبر 30 مدينة رئيسية في الصين بنسبة 11% على أساس سنوي، وهو أسوأ من الانخفاض بنسبة 3% في مايو. وأضاف هو أنه على الرغم من جهود الحكومة لدعم السوق، إلا أن الانخفاض مستمر بلا هوادة.

تتوقع بنك الاستثمار المذكور أن يتباطأ النمو في الحياة الحضرية في السنوات القادمة، مما يقوض المزيد مما تبقى من سرد النمو. وافق وو، مشيرًا إلى أن التأثير الكامل لانخفاض عدد السكان في الصين على العقارات لن يكون فوريًا، بل سيظهر على مدى عقود. ومع ذلك، أشار إلى أن "بعض هذا الانخفاض سيتم تعويضه من خلال الاستمرار في التحضر وطلب ترقية الإسكان." ومع ذلك، في الوقت الحالي، لا تتجلى هذه الترقيات بسرعة كافية لمواجهة الاتجاه العام.