中国住房需求跳水至每年低于500万套

中国房地产市场正经历严重的低迷，似乎没有明显的解决方案。开发商面临困境，潜在买家稀缺，人口迅速下降。

这场房地产行业的危机并非一夜之间发生的。自2020年底以来，它一直在加剧，而现在人口因素正带来致命一击：可购买房屋的人口数量在减少。这导致空置公寓数量增加，住房销售下降，以及一个正在大出血的房地产行业，没有可行的补救措施。

这些统计数据令人震惊。根据一家大型投资银行的最新报告，中国对新城市住房的需求已降至每年不到500万套，这与2017年的2000万套形成了鲜明对比。

根本原因很简单：出生人数减少，死亡人数增加，以及城市增长停滞。正如银行的经济学家在他们最近的分析中指出的，"人口下降和城市化速度放缓表明对住房的需求在减少。"

人口下降导致购房者减少

世界银行现在预计，到2035年，中国的人口将减少到不足13.9亿，而当前为14.1亿。著名经济情报公司的高级经济学家徐天辰将这一下降归因于出生率降低和与老龄化人口相关的死亡率增加。

上述投资银行进一步预测，这一人口结构变化将在本十年每年减少50万套住房需求，影响将在2030年代加剧——每年将减少140万套住房销售。这与2010年代的人口增长每年增加150万套住房需求形成了完全的逆转。

中国试图解决这个问题。2016年，政府结束了独生子女政策，并引入经济激励措施以鼓励生育。然而，这些措施被证明是无效的。生育率持续下降。徐解释说，这些政策“效果有限”，因为它们没有解决现实生活中的挑战，如收入不足、工作不稳定以及养育孩子的高成本。他还指出，许多年轻人推迟结婚，优先考虑自己的职业，或者根本对组建家庭不感兴趣。

教育行业反映人口结构变化

这一人口下降的影响在教育领域显而易见。根据教育部的数据，在过去两年中，中国关闭了近36,000所幼儿园。超过1000万名学前学生已从系统中消失。

在2022年至2024年之间，初级学校的数量减少了近13,000所，这削弱了曾经推高关键社区房价的教育基础住房需求。

过去，人们愿意支付高价住在顶级学校附近。现在，这些溢价正在消失。主要金融服务公司的房地产分析师William Wu解释说，儿童数量的减少和入学规则的变化降低了这些房产的价值。地方政府也在缩减基于学区的学校访问，这曾经推动了价格的上涨。

一位北京的母亲向一家财经新闻网络表示，她在两年前以该市平均价格的两倍购买了她的公寓，以确保她7岁儿子能进入一所好的公立学校。然而，该单元的价值自那时起已经贬值了20%。这个时间线与Wind信息的数据显示，2023年一年级的入学人数是二十年来最高的——就在她的儿子入学的2024年再次暴跌之前。

房地产市场持续下滑

房地产市场尚未从2020年底开始的崩溃中恢复过来。国家和地方政府的干预措施在减缓衰退方面几乎没有效果。自去年九月以来，实施了一系列措施，但其影响微乎其微。根据一家知名投资银行的首席中国经济学家Larry Hu的数据，5月份新房价格以七个月以来最快的速度下降。这已经是连续两年的价格下跌。

销售以相似的速度下降。本月上半月，中国30个主要城市的新房销售同比下降了11%，比5月份的3%降幅更为严重。胡指出，尽管政府努力支持市场，但下降趋势仍然持续。

上述投资银行预计，未来几年城市生活的增长将放缓，进一步削弱剩余的增长叙事。吴同意这一观点，指出中国人口下降对房地产的全部影响不会立即显现，而是会在几十年内逐步展开。尽管如此，他指出， "这种下降的一部分将被持续的城市化和住房升级需求所抵消。" 然而，目前这些升级的进展速度并不足以对抗整体趋势。