Hiểu rõ các khoản chi phí đóng cửa nào được trừ thuế

Khi mua, bán hoặc tái cấp vốn một căn nhà, chi phí đóng góp phần lớn gánh nặng tài chính. Nhiều chủ nhà không nhận ra rằng một số chi phí đóng góp có thể được trừ thuế, và kiến thức này có thể ảnh hưởng đáng kể đến chiến lược thuế của bạn. Trong năm bạn mua hoặc tái cấp vốn một bất động sản, các chi phí đóng góp có thể được trừ thuế có thể khiến việc khai báo chi tiết các khoản khấu trừ có lợi hơn so với việc lấy mức khấu trừ tiêu chuẩn, giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la.

Nền tảng: Chi phí đóng góp ảnh hưởng thế nào đến thuế của bạn

Không phải tất cả các chi phí đóng góp đều đủ điều kiện để trừ thuế. IRS chủ yếu cho phép trừ các khoản chi phí được phân loại là thuế hoặc lãi suất. Tuy nhiên, cơ quan này có những cách hiểu cụ thể về những gì được coi là lãi suất, có thể khác với hiểu biết phổ biến. Sự phân biệt này rất quan trọng vì hiểu rõ những chi phí đóng góp nào được trừ thuế có thể giúp bạn tiết kiệm đáng kể.

Để được lợi từ việc trừ các chi phí đóng góp, tổng các khoản khấu trừ theo từng mục của bạn phải vượt quá ngưỡng khấu trừ tiêu chuẩn. Tất cả các khoản khấu trừ theo từng mục, bao gồm cả đóng góp từ thiện và các khoản chi phí đóng góp hợp lệ, đều được báo cáo trên Schedule A của tờ khai thuế liên bang của bạn. Nếu bạn đang xem xét có nên khai báo theo từng mục hay lấy mức khấu trừ tiêu chuẩn trong năm mua nhà, việc tính toán các khoản khấu trừ chi phí đóng góp tiềm năng trở nên rất cần thiết.

Năm nhóm chi phí đóng góp bạn có thể trừ

Thuế tài sản

Thuế bất động sản của bang và địa phương là một trong những chi phí đóng góp dễ dàng nhất để trừ. Đây là khoản trừ trong năm bạn thanh toán, miễn là chúng được đánh thuế theo mức cố định trên tất cả các bất động sản trong khu vực của bạn vì lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, có một giới hạn quan trọng: bạn không thể trừ quá $10,000 mỗi năm ($5,000 nếu khai báo riêng lẻ khi đã kết hôn) trên tổng các khoản thuế tài sản, thuế bán hàng và thuế thu nhập bang/địa phương. Giới hạn này ảnh hưởng lớn đến chiến lược khấu trừ thuế tổng thể của bạn.

Thanh toán lãi suất trả trước

Khi bạn ký hợp đồng vay thế chấp, thường bạn sẽ nợ lãi suất cho phần tháng giữa ngày đóng và ngày đầu tiên của tháng tiếp theo. Ví dụ, nếu bạn ký hợp đồng vào ngày 10 tháng 3, bạn sẽ nợ lãi từ ngày 10 đến ngày 31 tháng 3. Khoản này, gọi là lãi suất trả trước, được xử lý tương tự như lãi suất vay thế chấp thông thường và đủ điều kiện để trừ thuế như một chi phí đóng góp.

Để đủ điều kiện, khoản vay của bạn phải được đảm bảo bởi căn nhà chính hoặc căn nhà thứ hai của bạn, và số tiền vay phải được sử dụng để mua, xây dựng hoặc cải thiện đáng kể bất động sản đó. Một giới hạn quan trọng áp dụng: bạn chỉ có thể trừ lãi suất trên khoản nợ vay tối đa $750,000 ($375,000 nếu khai báo riêng lẻ khi đã kết hôn). Ngân hàng sẽ báo cáo lãi suất hàng năm trên Mẫu IRS 1098, mặc dù lãi suất dưới $600 có thể không được báo cáo—nhưng bạn vẫn có thể trừ nó.

Điểm giảm giá vay (Discount Points)

Điểm giảm giá—phí bạn trả trước để giảm lãi suất—được IRS phân loại là lãi suất trả trước, do đó hầu hết các trường hợp đều có thể được trừ thuế. Để đủ điều kiện, cần đáp ứng một số điều kiện: khoản vay phải đảm bảo cho căn nhà chính của bạn, số tiền vay phải được sử dụng để mua hoặc cải thiện nhà, việc trả điểm là thông lệ trong khu vực của bạn, và bạn không trả nhiều hơn mức thông thường cho khu vực đó. Ngoài ra, số tiền mặt bạn mang đến đóng phải bằng ít nhất số điểm tính phí, và hóa đơn vay phải rõ ràng liệt kê các điểm này.

Ngay cả khi người bán trả điểm cho bạn, bạn vẫn có thể trừ nếu các điều kiện này được đáp ứng. Tuy nhiên, nếu bạn bán nhà sau đó, bạn sẽ giảm cơ sở giá trị của căn nhà bằng các điểm do người bán trả. Hầu hết chủ nhà đạt lợi ích tối đa về thuế bằng cách trừ tất cả các điểm trong năm mua nhà thay vì phân bổ chúng qua thời gian vay.

Phí khởi tạo vay (Origination Fees)

IRS phân loại phí khởi tạo vay là điểm, do đó chúng đủ điều kiện để trừ thuế. Các khoản phí này do ngân hàng thu để xử lý và cấp phép vay, và vẫn đủ điều kiện trừ thuế ngay cả khi người bán trả thay cho bạn.

Phí bảo hiểm vay thế chấp (Mortgage Insurance Premiums)

IRS công nhận bốn loại phí bảo hiểm vay thế chấp là chi phí đóng góp có thể trừ thuế: bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI) cho các khoản vay thông thường, phí cấp vốn VA, phí bảo hiểm USDA, và phí bảo hiểm vay FHA trả trước. Phí bảo hiểm vay thế chấp trả một lần tại thời điểm đóng sẽ được trừ hoàn toàn trong năm đó, dù bạn trả bằng tiền mặt hay vay vốn. Tuy nhiên, khoản khấu trừ này sẽ giảm dần theo thu nhập: bắt đầu giảm khi thu nhập điều chỉnh (AGI) vượt quá $100,000 (người độc thân; $50,000 nếu khai báo riêng lẻ khi đã kết hôn) và hoàn toàn biến mất khi vượt quá $109,000 ($54,500 nếu khai báo riêng lẻ).

Các chi phí đóng góp không thể trừ thuế

Việc hiểu rõ các chi phí đóng góp nào không được trừ thuế cũng quan trọng không kém. Chỉ có lãi suất vay thế chấp và thuế tài sản mới có khả năng được trừ trong các chi phí đóng góp. Tất cả các khoản phí khác đều không đủ điều kiện, bao gồm định giá nhà, kiểm tra, kiểm tra côn trùng, bảo hiểm tiêu đề, phí ký quỹ, phí công chứng, phí luật sư, phí hội nhà, xác định lũ lụt, giám sát lũ lụt, bảo hành nhà, báo cáo tín dụng, thuế chuyển nhượng và thuế tem.

Các xem xét đặc biệt cho việc bán nhà

Người bán nhà có cách xử lý thuế khác biệt. Nếu bạn đã sống trong nhà ít nhất hai trong năm năm gần nhất, bạn có thể loại trừ tới $250,000 ($500,000 nếu đã kết hôn) lợi nhuận khỏi thuế—một lợi ích lớn hơn nhiều so với các khoản khấu trừ.

Đối với lợi nhuận vượt quá các mức miễn trừ này, việc tăng cơ sở giá trị của nhà giúp giảm lợi nhuận chịu thuế. Cơ sở của bạn bằng giá mua ban đầu cộng với các chi phí bảo trì, cải thiện và bán. Trong khi các chi phí đóng góp thông thường không được trừ cho người bán, nhiều khoản có thể được cộng vào cơ sở của bạn, bao gồm phí tìm kiếm tiêu đề, chi phí lắp đặt tiện ích, phí pháp lý, phí ghi nhận, khảo sát, thuế chuyển nhượng và bảo hiểm tiêu đề của chủ sở hữu. Ngoài ra, hoa hồng môi giới bất động sản, quảng cáo, phí pháp lý và các chi phí bán hàng khác cũng làm tăng cơ sở của bạn.

Đáng chú ý, báo cáo tín dụng, định giá và bảo hiểm nhà—dù là người mua hay người bán—không đủ điều kiện để trừ thuế hoặc cộng vào cơ sở của bạn.

Tối đa hóa lợi ích từ các chi phí đóng góp của bạn

Hiểu rõ các chi phí đóng góp nào có thể trừ thuế giúp bạn tối ưu hóa tình hình thuế trong năm mua hoặc tái cấp vốn. Trong hầu hết các năm, mức khấu trừ tiêu chuẩn mang lại sự đơn giản, nhưng năm mua nhà có thể là ngoại lệ khi khai báo theo từng mục—sử dụng các chi phí đóng góp có thể trừ thuế để tiết kiệm tốt hơn. Hãy cân nhắc tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế để tính toán xem việc khai báo theo từng mục có phù hợp với tình hình cụ thể của bạn hay không, nhằm đảm bảo bạn tận dụng tối đa mọi cơ hội có lợi về thuế mà các chi phí đóng góp mang lại.