Nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc tụt dốc xuống dưới 5 triệu đơn vị hàng năm

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua một sự suy thoái nghiêm trọng mà không có giải pháp rõ ràng nào trong tầm nhìn. Các nhà phát triển đang gặp khó khăn, người mua tiềm năng thì hiếm hoi, và dân số đang giảm nhanh chóng.

Cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản này không xuất hiện qua đêm. Nó đã gia tăng từ cuối năm 2020, và giờ đây các yếu tố nhân khẩu học đang đẩy mạnh cú đòn cuối cùng: có ít người còn sống để mua nhà. Điều này dẫn đến một số lượng căn hộ trống ngày càng tăng, doanh số bán nhà giảm sút, và một ngành công nghiệp bất động sản đang chảy máu mà không có phương thuốc khả thi.

Các số liệu thống kê thật đáng lo ngại. Theo một báo cáo gần đây của một ngân hàng đầu tư lớn, nhu cầu về nhà ở đô thị mới tại Trung Quốc đã giảm xuống dưới 5 triệu đơn vị mỗi năm, trái ngược hoàn toàn với 20 triệu đơn vị vào năm 2017.

Nguyên nhân gốc rễ là rất đơn giản: ít sinh, nhiều tử, và sự phát triển đô thị trì trệ. Như các nhà kinh tế của ngân hàng đã lưu ý trong phân tích gần đây của họ, "Sự suy giảm dân số và quá trình đô thị hóa chậm lại cho thấy nhu cầu dân số về nhà ở đang giảm."

Sự Suy Giảm Dân Số Dẫn Đến Số Người Mua Nhà Ít Hơn

Ngân hàng Thế giới hiện dự đoán dân số Trung Quốc sẽ giảm xuống dưới 1,39 tỷ vào năm 2035, so với 1,41 tỷ hiện tại. Tianchen Xu, một nhà kinh tế học cao cấp tại một công ty tình báo kinh tế nổi tiếng, cho rằng sự suy giảm này là do tỷ lệ sinh giảm và tỷ lệ tử vong tăng liên quan đến dân số già.

Ngân hàng đầu tư đã đề cập ở trên dự đoán rằng sự thay đổi nhân khẩu học này sẽ làm giảm nhu cầu nhà ở 500.000 đơn vị hàng năm trong thập kỷ này, với tác động càng tăng trong những năm 2030 - dẫn đến 1,4 triệu căn nhà ít hơn được bán mỗi năm. Đây là một sự đảo ngược hoàn toàn so với những năm 2010 khi tăng trưởng dân số đã thêm 1,5 triệu đơn vị vào nhu cầu hàng năm.

Trung Quốc đã cố gắng giải quyết vấn đề này. Năm 2016, chính phủ đã chấm dứt chính sách một con và giới thiệu các ưu đãi tài chính để khuyến khích sinh đẻ. Tuy nhiên, các biện pháp này đã chứng minh là không hiệu quả. Tỷ lệ sinh tiếp tục giảm. Xu giải thích rằng những chính sách này có "hiệu quả hạn chế" vì chúng không giải quyết được các thách thức thực tế như thu nhập không đủ, sự bất ổn trong công việc và chi phí cao liên quan đến việc nuôi dạy trẻ em. Ông cũng lưu ý rằng nhiều cá nhân trẻ tuổi đang hoãn lại hôn nhân, ưu tiên sự nghiệp của họ, hoặc đơn giản là không quan tâm đến việc bắt đầu gia đình.

Ngành Giáo Dục Phản Ánh Sự Thay Đổi Dân Số

Ảnh hưởng của sự suy giảm nhân khẩu học này rõ ràng trong lĩnh vực giáo dục. Trong hai năm qua, gần 36.000 trường mầm non đã đóng cửa trên toàn Trung Quốc, theo dữ liệu từ Bộ Giáo dục. Hơn 10 triệu học sinh mẫu giáo đã biến mất khỏi hệ thống.

Số lượng trường tiểu học đã giảm gần 13.000 trường từ năm 2022 đến 2024, làm giảm nhu cầu về nhà ở dựa trên giáo dục, điều này từng làm tăng giá cả ở những khu vực quan trọng.

Trước đây, mọi người sẵn sàng trả giá cao để sống gần các trường học hàng đầu. Giờ đây, những khoản chênh lệch này đang biến mất. William Wu, một nhà phân tích bất động sản tại một công ty dịch vụ tài chính lớn, giải thích rằng số lượng trẻ em ít hơn và các quy tắc đăng ký thay đổi đã làm giảm giá trị của những ngôi nhà này. Các chính quyền địa phương cũng đang giảm bớt quyền truy cập vào trường học theo khu vực, điều mà trước đây đã làm tăng giá.

Một người mẹ ở Bắc Kinh báo cáo rằng cô đã mua căn hộ của mình hai năm trước với giá gấp đôi mức trung bình trong thành phố để đảm bảo cho con trai 7 tuổi của cô được nhận vào một trường công tốt. Tuy nhiên, căn hộ đã giảm giá trị 20%. Thời gian này phù hợp với dữ liệu từ Wind Information cho thấy số lượng học sinh lớp một năm 2023 là cao nhất trong hai thập kỷ - ngay trước khi nó lại giảm mạnh vào năm 2024, năm mà con trai cô bắt đầu đi học.

Thị Trường Bất Động Sản Tiếp Tục Suy Giảm

Thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi sau cú sụp đổ bắt đầu vào cuối năm 2020. Các can thiệp của chính phủ, cả ở cấp quốc gia và địa phương, đã không làm chậm lại sự suy giảm. Kể từ tháng 9 năm ngoái, một loạt biện pháp đã được triển khai, nhưng chúng đã có tác động tối thiểu. Giá nhà mới đã giảm trong tháng 5 với tốc độ nhanh nhất trong bảy tháng, theo Larry Hu, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc tại một ngân hàng đầu tư nổi tiếng. Đây đã là hai năm liên tiếp giá giảm.

Doanh số đang giảm với tỷ lệ tương tự. Trong nửa đầu tháng này, doanh số bán nhà mới ở 30 thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, tồi tệ hơn so với mức giảm 3% trong tháng 5. Hu cho biết mặc dù chính phủ đã nỗ lực hỗ trợ thị trường, nhưng sự suy giảm vẫn tiếp tục diễn ra không ngừng.

Ngân hàng đầu tư đã đề cập ở trên dự đoán rằng sự tăng trưởng trong cuộc sống đô thị sẽ chậm lại trong những năm tới, càng làm suy yếu những gì còn lại của câu chuyện tăng trưởng. Wu đồng ý, cho rằng tác động toàn diện của sự suy giảm nhân khẩu học của Trung Quốc đối với bất động sản sẽ không xảy ra ngay lập tức mà sẽ diễn ra trong nhiều thập kỷ tới. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng "một phần của sự suy giảm này sẽ được bù đắp bởi sự đô thị hóa liên tục và nhu cầu nâng cấp nhà ở." Tuy nhiên, hiện tại, những nâng cấp này không diễn ra đủ nhanh để chống lại xu hướng tổng thể.