Çin'de Konut Talebi Yılda 5 Milyon Birimin Altına Düşüyor

Çin gayrimenkul piyasası, görünürde hiçbir çözüm olmaksızın ciddi bir duraklama yaşıyor. Geliştiriciler zor durumda, potansiyel alıcılar kıt ve nüfus hızla azalıyor.

Bu emlak sektöründeki kriz bir gecede ortaya çıkmadı. 2020 sonlarından beri yoğunlaşıyor ve şimdi demografik faktörler son darbeyi vuruyor: ev satın alacak daha az insan var. Bu, artan sayıda boş daire, azalan konut satışları ve uygulanabilir bir çözümü olmayan kanayan bir gayrimenkul sektörü anlamına geliyor.

İstatistikler ürkütücü. Büyük bir yatırım bankasının son raporuna göre, Çin'deki yeni kentsel konutlara olan talep, yılda 5 milyon birimin altına düşerek 2017'deki 20 milyon birimle keskin bir tezat oluşturdu.

Kök neden basit: daha az doğum, daha fazla ölüm ve duraklayan kentsel büyüme. Bankanın ekonomistlerinin son analizlerinde belirttiği gibi, "Azalan nüfus ve yavaşlayan kentleşme, konut için azalan demografik talebi göstermektedir."

Demografik Düşüş Daha Az Ev Alıcısına Yol Açıyor

Dünya Bankası, Çin'in nüfusunun 2035 yılına kadar mevcut 1,41 milyardan 1,39 milyarın altına düşeceğini öngörüyor. Ünlü bir ekonomik istihbarat firmasında kıdemli ekonomist olan Tianchen Xu, bu düşüşü doğum oranlarının azalması ve yaşlanan nüfusla ilgili artan ölümlerle ilişkilendiriyor.

Yukarıda bahsedilen yatırım bankası, bu demografik değişimin bu on yıl boyunca yıllık 500.000 konut talebini azaltacağını ve etkisinin 2030'larda yoğunlaşacağını, bu durumun her yıl 1,4 milyon daha az konut satılmasına neden olacağını öngörüyor. Bu, 2010'larda nüfus artışının yıllık talebe 1,5 milyon birim eklediği duruma tam bir tersine dönüş.

Çin bu sorunu çözmeye çalıştı. 2016 yılında hükümet, tek çocuk politikasını sona erdirdi ve doğumu teşvik etmek için finansal teşvikler getirdi. Ancak, bu önlemler etkisiz oldu. Doğurganlık oranları düşmeye devam etti. Xu, bu politikaların "sınırlı etkisi" olduğunu, çünkü yetersiz gelir, iş istikrarsızlığı ve çocuk yetiştirme ile ilgili yüksek maliyetler gibi gerçek hayattaki zorlukları ele almadığını açıklıyor. Ayrıca, birçok genç bireyin evliliği ertelediğini, kariyerlerine öncelik verdiğini veya basitçe aile kurmaya ilgi duymadığını belirtiyor.

Eğitim Sektörü Demografik Değişimi Yansıtıyor

Bu demografik düşüşün etkisi eğitim sektöründe belirgindir. Eğitim Bakanlığı'nın verilerine göre, son iki yıl içinde Çin genelinde yaklaşık 36.000 anaokulu kapandı. Sistemden 10 milyondan fazla okul öncesi öğrenci kayboldu.

2022 ile 2024 arasında ilkokul sayısı neredeyse 13.000 azalmış ve bu durum, bir zamanlar önemli semtlerdeki fiyatları artıran eğitim temelli konut talebini zayıflatmıştır.

Önceden, insanlar en iyi okullara yakın bir yerde yaşamak için yüksek fiyatlar ödemeye istekliydi. Artık, bu primler kayboluyor. Büyük bir finansal hizmetler firmasında mülk analisti olan William Wu, daha az çocuğun ve değişen kayıt kurallarının bu evlerin değerini azalttığını açıklıyor. Yerel hükümetler ayrıca, fiyatları artıran bölge bazlı okul erişimini de azaltıyor.

Pekin'de bir annenin, 7 yaşındaki oğlunun iyi bir devlet okuluna kabul edilmesini güvence altına almak için iki yıl önce şehrin ortalama fiyatının iki katına bir daire satın aldığını bildirdiği, bir finans haber ağına göre. Ancak, birimin değeri o zamandan bu yana %20 azaldı. Bu zaman dilimi, 2023'te birinci sınıf kaydının, oğlu okula başladığı 2024'te yeniden düşmeden önce son yirmi yılın en yüksek seviyesine ulaştığını gösteren Wind Information verileri ile örtüşüyor.

Gayrimenkul Piyasası Düşmeye Devam Ediyor

Gayrimenkul piyasası, 2020'nin sonlarında başlayan çöküşten henüz toparlanmadı. Hem ulusal hem de yerel düzeydeki hükümet müdahaleleri, düşüşü yavaşlatmakta pek etkili olmadı. Geçen Eylül ayından bu yana bir dizi önlem uygulandı, ancak bunların etkisi minimal oldu. Ünlü bir yatırım bankasının baş Çin ekonomisti Larry Hu'ya göre, yeni konut fiyatları Mayıs ayında son yedi ayın en hızlı düşüşünü yaşadı. İki yıl üst üste fiyat düşüşü yaşandı.

Satışlar benzer bir hızda düşüyor. Bu ayın ilk yarısında, 30 büyük Çin şehrinde yeni konut satışları yıllık %11 azaldı, bu da Mayıs'taki %3'lük azalmadan daha kötü. Hu, hükümetin piyasayı destekleme çabalarına rağmen, düşüşün durmaksızın devam ettiğini ekledi.

Yukarıda bahsedilen yatırım bankası, şehir yaşamındaki büyümenin önümüzdeki yıllarda yavaşlayacağını ve bu durumun kalan büyüme hikayesini daha da zayıflatacağını öngörmektedir. Wu, Çin'in demografik düşüşünün mülk üzerindeki tam etkisinin hemen olmayacağını, bunun on yıllar içinde ortaya çıkacağını belirtti. Bununla birlikte, "bu düşüşün bir kısmı, devam eden kentleşme ve konut yükseltme talebiyle telafi edilecektir" diye ekledi. Ancak, mevcut durumda, bu yükseltmeler genel eğilimi dengelemek için yeterince hızlı bir şekilde gerçekleşmemektedir.