Понимание, какие расходы на закрытие сделки подлежат налоговому вычету

При покупке, продаже или рефинансировании дома расходы на закрытие сделки представляют собой значительную финансовую нагрузку. Многие владельцы недвижимости не осознают, что некоторые из этих расходов можно списать с налогов, и это знание может существенно повлиять на вашу налоговую стратегию. В год покупки или рефинансирования недвижимости налоговые вычеты по расходам на закрытие могут сделать более выгодным детальное указание всех расходов, чем стандартный вычет, что потенциально сэкономит вам тысячи долларов.

Основы: как расходы на закрытие влияют на ваши налоги

Не все расходы на закрытие сделки подлежат налоговым вычетам. IRS в основном разрешает вычеты за расходы, классифицированные как налоги или проценты. Однако у агентства есть конкретные интерпретации того, что считается процентами, которые могут отличаться от общего понимания. Это различие важно, потому что понимание, какие расходы на закрытие можно списать, может открыть значительные сбережения.

Чтобы воспользоваться возможностью списания расходов на закрытие, сумма ваших детализированных вычетов должна превышать порог стандартного вычета. Все детализированные вычеты, включая благотворительные взносы и допустимые расходы на закрытие, указываются в Приложении A к вашей федеральной налоговой декларации. Если вы рассматриваете, стоит ли вам детализировать или воспользоваться стандартным вычетом в год покупки, расчет потенциальных вычетов по расходам на закрытие становится необходимым.

Пять категорий расходов на закрытие, которые можно списать

Налоги на имущество

Государственные и местные налоги на недвижимость — один из самых простых для списания расходов на закрытие. Эти налоги можно списать в год их уплаты, при условии, что они взимаются по одинаковым ставкам на все объекты недвижимости в вашем районе для общественных целей. Однако есть важное ограничение: вы не можете списать более $10,000 в год ($5,000 при совместной подаче при разводе) по всем налогам на имущество, налогам с продаж и налогам на доходы штата/местных органов власти в совокупности. Этот лимит существенно влияет на вашу общую налоговую стратегию.

Предоплаченные проценты

Когда вы закрываете ипотеку, обычно вы должны проценты за часть месяца между датой закрытия и первым днем следующего месяца. Например, если вы закрываете сделку 10 марта, вы будете платить проценты за период с 10 по 31 марта. Эта сумма, известная как предоплаченные проценты, рассматривается так же, как и обычные проценты по ипотеке, и подлежит налоговому списанию.

Чтобы иметь право на списание, ваша ипотека должна быть обеспечена вашим основным или вторым домом, а заемные средства должны использоваться для покупки, строительства или существенного улучшения недвижимости. Важное ограничение: вы можете списывать проценты только по ипотечному долгу до $750,000 ($375,000 при совместной подаче при разводе). Ваш кредитор укажет годовые проценты в форме IRS 1098, хотя проценты менее $600 могут не отображаться — однако вы все равно можете их списать.

Пункты по снижению ставки (Discount Points)

Пункты по снижению ставки — это сборы, которые вы платите заранее, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке, и IRS классифицирует их как предоплаченные проценты, что делает их налогово списываемыми в большинстве случаев. Для этого должны выполняться несколько условий: ипотека должна обеспечивать ваш основной дом, средства должны использоваться для покупки или улучшения, оплата пунктов является стандартной практикой в вашем регионе, и вы не платите больше, чем обычно в вашем районе. Кроме того, наличные деньги, внесенные при закрытии, должны быть не менее суммы пунктов, и ваш ипотечный договор должен четко указывать пункты.

Даже если продавец платит ваши пункты, вы можете их списать, если условия выполнены. Однако при продаже дома стоимость пункта уменьшает базу стоимости недвижимости. Большинство владельцев достигают максимальной налоговой выгоды, списывая все пункты в год покупки, а не распределяя их на весь срок ипотеки.

Комиссии за оформление кредита (Origination Fees)

Комиссии за оформление кредита IRS классифицирует как пункты, что делает их налогово списываемыми. Эти сборы за андеррайтинг и обработку, взимаемые кредиторами, считаются расходами на закрытие, подлежащими списанию, даже если продавец платит их за вас.

Страховые взносы по ипотеке (Mortgage Insurance Premiums)

IRS признает четыре вида страховых взносов по ипотеке как налогово списываемые расходы: частное ипотечное страхование (PMI) для обычных кредитов, сборы VA, гарантии USDA и первоначальные взносы FHA. Страховые взносы по ипотеке, уплаченные единовременно при закрытии, полностью списываются в этот налоговый год, независимо от того, оплачены наличными или за счет кредита. Однако эта возможность уменьшается с ростом дохода: вычеты начинают уменьшаться при скорректированном валовом доходе (AGI) свыше $100,000 (одинокие налогоплательщики; $50,000 — при совместной подаче), и полностью исчезают при доходе выше $109,000 ($54,500 — при совместной подаче).

Расходы на закрытие, которые нельзя списать

Понимание, какие расходы на закрытие не подлежат налоговым списаниям, также важно. Среди расходов на закрытие, которые могут быть списаны, — только проценты по ипотеке и налоги на имущество. Все остальные сборы не подлежат списанию, включая оценки стоимости дома, инспекции, инспекции на наличие вредителей, страхование титула, эскроу, нотариальные расходы, юридические услуги, сборы за регистрацию, опросы, налоги на передачу, страхование титула владельца. Также не подлежат списанию сборы за услуги риэлтора, рекламу, юридические услуги и другие расходы, связанные с продажей.

Особые условия при продаже дома

Продавцы недвижимости сталкиваются с другим налоговым режимом. Если вы прожили в доме как минимум два из последних пяти лет, вы можете исключить до $250,000 ($500,000 при совместной подаче) прибыли от налогообложения — это гораздо более выгодное преимущество, чем списания.

При превышении этих лимитов увеличение стоимости базы дома уменьшает облагаемый налогом прирост. База стоимости равна первоначальной цене покупки плюс расходы на содержание, улучшения и продажу. Хотя типичные расходы на закрытие для продавцов не подлежат списанию, многие из них можно добавить к базе стоимости, включая сборы за поиск титула, расходы на установку коммунальных услуг, юридические услуги, сборы за регистрацию, опросы, налоги на передачу и страхование титула владельца. Также комиссии риэлторов, реклама, юридические услуги и другие расходы при продаже увеличивают базу стоимости.

Обратите внимание, что кредитные отчеты, оценки стоимости и страхование домовладельца — независимо от того, покупаете ли вы или продаете — не считаются налогово списываемыми расходами на закрытие и не могут быть добавлены к базе стоимости.

Как максимально использовать расходы на закрытие

Понимание, какие расходы на закрытие можно списать, позволяет вам оптимизировать налоговую ситуацию в год покупки или рефинансирования. В большинстве случаев стандартный вычет проще, но в год покупки может оказаться выгоднее детальное указание расходов — с учетом налоговых вычетов по закрытию. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы определить, оправдано ли детализировать расходы в вашем конкретном случае и максимально ли вы используете все налоговые преимущества, которые дают ваши расходы на закрытие.