Спрос на жилье в Китае резко падает до менее чем 5 миллионов единиц в год

Китайский рынок недвижимости переживает серьезный спад, и явного решения этой проблемы не предвидится. Разработчики испытывают трудности, потенциальные покупатели редки, а население быстро сокращается.

Этот кризис в секторе недвижимости не возник overnight. Он усиливается с конца 2020 года, и теперь демографические факторы наносят последний удар: становится все меньше людей, способных купить дома. Это приводит к увеличению числа пустующих квартир, снижению продаж жилья и к отрасли недвижимости, которая испытывает большие убытки и не имеет жизнеспособного решения.

Статистика тревожит. Согласно недавнему отчету одного из крупнейших инвестиционных банков, спрос на новые городские дома в Китае упал до менее чем 5 миллионов единиц в год, что резко контрастирует с 20 миллионами единиц в 2017 году.

Коренная причина проста: меньшее количество рождаемости, больше смертей и стагнирующий рост городов. Как отметили экономисты банка в своем недавнем анализе, "Снижающееся население и замедляющаяся урбанизация указывают на уменьшающийся демографический спрос на жилье."

Демографический спад приводит к сокращению числа покупателей жилья

Всемирный банк теперь прогнозирует, что население Китая снизится до менее 1,39 миллиарда к 2035 году по сравнению с текущими 1,41 миллиарда. Тяньчен Сю, старший экономист в известной экономической аналитической компании, связывает это снижение с уменьшением рождаемости и увеличением смертности, связанной с старением населения.

Упомянутый инвестиционный банк далее прогнозирует, что это демографическое изменение уменьшит спрос на жилье на 500 000 единиц в год в этом десятилетии, при этом влияние будет усиливаться в 2030-х годах - в результате чего будет продаваться на 1,4 миллиона домов меньше каждый год. Это полное изменение по сравнению с 2010-ми годами, когда рост населения добавил 1,5 миллиона единиц к годовому спросу.

Китай пытался решить эту проблему. В 2016 году правительство отменило политику одного ребенка и ввело финансовые стимулы для поощрения рождаемости. Однако эти меры оказались неэффективными. Уровень рождаемости продолжал снижаться. Сюй объясняет, что эти политики имеют "ограниченный эффект", так как они не решают реальные жизненные проблемы, такие как недостаточный доход, нестабильность на рабочем месте и высокие расходы, связанные с воспитанием детей. Он также отмечает, что многие молодые люди откладывают замужество, приоритизируя свои карьеры или просто не заинтересованы в создании семьи.

Образовательный сектор отражает демографические изменения

Влияние этого демографического спада очевидно в сфере образования. За последние два года в Китае закрылись почти 36 000 детских садов, согласно данным Министерства образования. Более 10 миллионов детей дошкольного возраста исчезли из системы.

Количество начальных школ сократилось почти на 13 000 между 2022 и 2024 годами, подрывая спрос на жилье, основанный на образовании, который когда-то поднимал цены в ключевых районах.

Ранее люди были готовы платить высокие цены за жилье рядом с лучшими школами. Теперь эти надбавки исчезают. Уильям У, аналитик недвижимости в крупной финансовой компании, объясняет, что снижение числа детей и изменение правил приема в школы снизили стоимость этих домов. Местные власти также сокращают доступ к школам на основе районов, что раньше способствовало росту цен.

Мать в Пекине, как сообщается, сказала финансовой новостной сети, что она купила свою квартиру два года назад по цене вдвое превышающей среднюю цену в городе, чтобы обеспечить поступление своего 7-летнего сына в хорошую государственную школу. Однако с тех пор стоимость квартиры упала на 20%. Этот временной промежуток совпадает с данными Wind Information, показывающими, что количество первоклассников в 2023 году было наивысшим за последние два десятилетия — как раз перед тем, как оно снова упало в 2024 году, в году, когда ее сын начал школу.

Рынок недвижимости продолжает сокращаться

Рынок недвижимости еще не восстановился после краха, начавшегося в конце 2020 года. Государственные вмешательства, как на национальном, так и на местном уровнях, мало что сделали, чтобы замедлить падение. С сентября прошлого года было внедрено ряд мер, но они оказали минимальное влияние. Цены на новые дома упали в мае с самой быстрой скоростью за семь месяцев, по словам Ларри Ху, главного экономиста Китая в известном инвестиционном банке. Это уже два последовательных года снижения цен.

Продажи падают аналогичным образом. В первой половине этого месяца продажи новых домов в 30 крупных китайских городах упали на 11% по сравнению с прошлым годом, что хуже, чем снижение на 3% в мае. Ху добавил, что, несмотря на усилия правительства поддержать рынок, снижение продолжается без остановки.

Упомянутый инвестиционный банк ожидает, что рост городского населения замедлится в ближайшие годы, что еще больше подорвет оставшуюся часть нарратива о росте. Уй согласился, отметив, что полный эффект демографического спада в Китае на рынок недвижимости не будет немедленным, но развернется на протяжении десятилетий. Тем не менее, он отметил, что "часть этого спада будет компенсирована продолжающейся урбанизацией и спросом на обновление жилья." Однако в настоящее время эти обновления не реализуются достаточно быстро, чтобы противодействовать общему тренду.