Đông Ngô Securities: Chính sách thúc đẩy hoạt hóa quỹ hiện có, tầm quan trọng của cập nhật thành phố tăng cao

Đầu tư chứng khoán chỉ cần xem báo cáo phân tích của các nhà phân tích Kim Kỳ Linh, đáng tin cậy, chuyên nghiệp, kịp thời, toàn diện, giúp bạn khai thác các cơ hội chủ đề tiềm năng!

Công ty chứng khoán Đông Ngô phát hành báo cáo cho biết, chính sách lần này tiếp tục tăng cường hướng dẫn “kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng mới, kích hoạt tồn kho”, xác định rõ việc bổ sung đất xây dựng mới liên kết với việc khai thác đất tồn kho, tầm quan trọng của việc kích hoạt đất tồn kho được nâng cao. Từ góc độ ngành, các mô hình phát triển tồn kho như cập nhật đô thị, cải tạo khu phố cũ và tái phát triển đất đai kém hiệu quả dự kiến sẽ càng được chú trọng hơn, các doanh nghiệp bất động sản có kinh nghiệm cải tạo cũ, sâu sát các đô thị trung tâm và sở hữu nguồn dự trữ dự án tồn kho sẽ có lợi thế hơn.

Các quan điểm chính của Đông Ngô Securities như sau:

Sự kiện

Gần đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Cục Lâm nghiệp và Đồng cỏ Quốc gia đã phối hợp ban hành Thông báo “Về việc tiếp tục đảm bảo các yếu tố tài nguyên tự nhiên”, đề xuất 13 biện pháp liên quan đến việc đảm bảo các yếu tố tài nguyên tự nhiên cho các dự án trọng điểm trong kế hoạch “Năm 15” (giai đoạn 2021-2025), bao gồm phối hợp chỉ tiêu đất xây dựng, tối ưu quy trình thu hồi đất, kích hoạt đất đai tồn kho và đảm bảo quỹ đất cho cập nhật đô thị.

Quản lý, kiểm soát cấp tỉnh, hạn chế kích hoạt đất tồn kho

Thông báo rõ ràng, đối với các tỉnh (khu vực, thành phố) đã thực hiện liên kết “bản đồ một”, áp dụng cơ chế kiểm soát tổng thể quy mô đất xây dựng trong kế hoạch dài hạn, do chính quyền cấp tỉnh phối hợp sử dụng chỉ tiêu đất xây dựng mới trong giai đoạn “Năm 15”. Thiết lập và hoàn thiện cơ chế liên kết giữa việc bổ sung đất xây dựng mới và kích hoạt đất tồn kho, nguyên tắc hàng năm không vượt quá diện tích đất đô thị và nông thôn được kích hoạt. Công ty cho rằng, biện pháp này về mặt thể chế sẽ tăng cường kiểm soát tổng thể, giúp tối ưu hóa cấu trúc nguồn lực đất đai. Việc cung cấp đất để phát triển bất động sản mới có thể sẽ bị thắt chặt hơn, từ đó phụ thuộc nhiều hơn vào việc tái sử dụng đất tồn kho và cập nhật đô thị.

Tiếp tục thúc đẩy kích hoạt đất tồn kho, đẩy nhanh phát triển nội hàm

Các đất xây dựng đã được chính quyền địa phương phê duyệt hợp pháp nhưng chưa sử dụng thực tế, chính sách rõ ràng cho phép cơ quan phê duyệt đất ban đầu thu hồi giấy phép sử dụng đất, các chỉ tiêu bù trừ liên quan vẫn còn hiệu lực. Việc bổ sung đất xây dựng mới ưu tiên cho các dự án trọng điểm và phát triển các dịch vụ dân sinh, nguyên tắc không dùng cho phát triển bất động sản thương mại. Theo dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Trung Quốc, tính đến cuối tháng 2 năm 2026, tổng số tiền dự kiến huy động từ trái phiếu đặc biệt để mua lại đất tồn kho bị bỏ trống trên toàn quốc vượt 7700 tỷ nhân dân tệ, trái phiếu đặc biệt đã phát hành thực tế vượt 3350 tỷ nhân dân tệ. Công ty cho rằng, trong bối cảnh hạn chế đất mới, mô hình thu hút đất đai trong tương lai sẽ dần chuyển từ mở rộng theo phương thức truyền thống qua đấu giá, đấu thầu sang các mô hình phát triển tồn kho như cập nhật đô thị, cải tạo cũ và tái phát triển đất đai kém hiệu quả.

Tối ưu quy trình thu hồi đất, kỳ vọng đẩy nhanh cập nhật đô thị

Quy trình phê duyệt thu hồi đất tiếp tục được tối ưu, không còn phải lập riêng kế hoạch thu hồi đất cho các dự án phát triển theo từng khu vực lớn. Trong cải tạo khu phố cũ, các loại đất nhỏ lẻ như đất góc, đất chồng, đất xen kẽ, và các đất liên quan đến nhà ở xã hội, đảm bảo an sinh xã hội, có thể thực hiện thủ tục phê duyệt và cung cấp đất mới. Công ty cho rằng, biện pháp này giúp rút ngắn thời gian thu hồi đất và thủ tục phê duyệt, giảm chi phí đẩy nhanh tiến độ dự án, nâng cao hiệu quả hợp nhất đất đai. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, điều này giúp thúc đẩy nhanh tiến độ cải tạo khu phố cũ và cập nhật đô thị, nâng cao hiệu quả khai thác đất tồn kho và ổn định lợi nhuận.

Rủi ro cảnh báo: Hiệu quả chính sách không đạt kỳ vọng; doanh số bán hàng và thu hồi vốn không đạt dự kiến; rủi ro thanh khoản ngành tăng cao.