米国の住宅販売は2月に増加し、住宅購入者が緩和された住宅ローン金利を利用した

米国の既存住宅販売は、春の住宅購入シーズンに向けて住宅市場の在庫増加と住宅ローン金利の緩和を背景に、2月に前月から回復しました。

全米不動産業者協会（NAR）によると、先月の既存住宅販売は1.7％増加し、季節調整済みの年率は409万戸となりました。

前年同月比では1.4％減少し、南部を除くすべての地域で前年より販売が減少しました。最新の販売数は、FactSetの予測であった384万戸を上回る結果となりました。

NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は「良い勢いはあるが、それでもなお販売は1年前を下回っている」と会議電話で述べました。

住宅価格は引き続き上昇しましたが、そのペースは鈍化しています。NARによると、2月の全国平均販売価格は前年同月比0.3％増の39万8,000ドルで、1999年以降のデータで最も高い水準です。住宅価格は32か月連続で年次ベースで上昇しています。

最新の販売動向は、ほぼ4年ぶりの月次最大減少と2年以上で最も遅い年間販売ペースを記録した1月の低迷を受けたものです。ただし、NARは1月の販売データをわずかに上方修正しています。

2025年の住宅販売は30年の最低水準にとどまり、価格は高く、住宅ローンは負担が大きい状況が続いています。

11月の米国住宅販売は前月比で上昇しましたが、2024年と比べると価格の上昇により減少しています。

米国の住宅市場は、2022年以降、パンデミック時代の低金利から金利が上昇し始めたことで低迷しています。昨年も、既存住宅販売は30年ぶりの低水準にとどまりました。

販売は2023年以降、年間約400万戸前後で推移しており、歴史的な標準の520万戸には大きく届いていません。

特にこの10年の初めに住宅価格が急騰し、長年にわたる住宅建設の不足と相まって、多くの潜在的な買い手が市場から締め出されている状況です。

一方、住宅ローン金利は低下傾向にあり、現在の金利で購入できる買い手の購買力を後押ししています。Freddie Macによると、30年固定金利の平均は2週間前に2022年末以来初めて6％を下回りました。

初めて住宅を購入する買い手も、先月の金利緩和を利用しています。ユン氏によると、2月の住宅購入者のうち34％が初めての買い手で、過去5年間で最高水準に達しました。

しかし、イラン戦開始以降の原油価格高騰に伴い、貸し手が住宅ローンの価格設定に用いる10年国債利回りは上昇しており、春の住宅購入シーズンに向けて金利上昇の可能性もあります。

Bright MLSのチーフエコノミスト、リサ・ストルテバント氏は、「一時的に6％を下回った住宅ローン金利は、最近の国際的な紛争により上昇しています。イランとの紛争が限定的であれば、市場は早期に回復する可能性がありますが、長期化すれば今春の販売活動を停滞させる恐れもあります」と述べました。

多くの潜在的な買い手、特に既存の住宅からの資産を持たない初めての買い手にとっては、手頃さが依然として課題です。経済や雇用市場の不確実性も、買い控えの要因となっています。

購入余力のある層は、市場に出ている物件数の増加から恩恵を受けていますが、在庫水準は依然として歴史的な水準を大きく下回っています。

NARによると、2月末時点の未販売住宅は129万戸で、1月比2.4％増、前年同月比4.9％増となっています。これは、COVID-19パンデミック前の平均約200万戸には及びません。

2月の月末在庫は、現在の販売ペースで約3.8か月分に相当します。伝統的に、5〜6か月分の在庫は買い手と売り手のバランスの取れた市場とされています。

ユン氏は、「本当にもっと多くの在庫が出てくる必要があります。春になっても改善しなければ、より多くの買い手が市場に参入し、住宅価格の上昇を招く可能性があります」と述べました。