首次购房者税收抵免：失去的激励和不确定的未来

首次购房者税收抵免曾是一项强有力的工具，帮助美国人在经济不确定时期实现购房梦想。如今，潜在买家纷纷猜测这一重要激励措施是否会重现。了解这一政策的历史、当前的替代方案以及立法者的提议，有助于首次购房者在日益严峻的市场中做出明智的决策。

了解原始首次购房者税收抵免计划的运作方式

在2008年金融危机之后，联邦政府认识到房地产市场需要提振。住房与经济复苏法案引入了专门旨在鼓励首次购房者进入市场的税收抵免。从2008年至2010年，符合条件的购房者可以享受可观的税收优惠：2008年为7,500美元，2009年和2010年均为8,000美元。

该计划在奥巴马政府时期运行，且不同年份之间存在重要差异。2008年获得抵免的购房者需要分期偿还，但对于2009年和2010年申领抵免的人来说，这一还款义务基本被取消。目标很明确：在数十年来最严重的经济衰退期间，刺激购房。

然而，该计划设有到期时间。不同于一些无限期持续的政府项目，这一首次购房者税收抵免设有预定的结束日期。十多年前，这一激励措施完全消失，导致后续几代首次购房者失去了这一联邦支持机制。

目前首次购房者可用的首付援助方案

虽然联邦首次购房者税收抵免已到期，但各地仍有多种替代方案。各州自行开发了多项援助计划，许多可以追溯到1980年代。这些项目侧重于实际支持：首付援助、过户费帮助以及优惠的按揭条件。

新泽西州的首付援助（DPA）计划就是此类做法的典范。首次购房者可以通过一笔五年免息、可宽恕的第二贷款获得最高10,000美元的首付和过户费支持，无需每月还款。条件是申请人必须获得30年固定利率、由政府保险的主要按揭，并符合特定的家庭收入和购房价格门槛。

新罕布什尔州住房局采用不同方式，推出了按揭信贷证明（Mortgage Credit Certificate）计划。该税收抵免在借款人整个拥有房产期间持续有效，允许每年抵扣部分按揭利息——最高可达2,000美元，终身有效。这类项目表明，除了联邦首次购房者税收抵免之外，仍存在多种替代方案，尽管其可用性因地区而异。

除了州级项目，首次购房者还可以利用退休储蓄。联邦法规允许在59½岁之前提取最多10,000美元的IRA资金，用于首次购房，无需支付通常的10%提前取款罚金。但代价也很大：提取退休金意味着牺牲多年的复利增长，并减少退休时的资金。

拜登提出的首次购房者税收抵免：可能意味着什么？

乔·拜登总统提出最高15,000美元的税收抵免，旨在应对首次购房者面临的挑战。该提案于2021年4月在国会提出，较2008-2010年的原始计划大幅增加，并有一个关键区别：资金将在交易完成时到位，而不是等待报税季。

这一时间差异意义重大。传统的税收抵免是在购房后作为退税或减税处理，而拜登的首次购房者税收抵免提案则是提前支付。对于即将完成交易的人来说，结算时的即时资金注入可能比几个月后收到的退税更有用。

会计专业人士认为，这种方式具有实际优势。税收抵免通常是税负的等额减少，优于税收扣除——这一点在2017年税改限制了逐项扣除和抵押利息减免的情况下尤为重要。尤其是对于首次购房者来说，这些与按揭相关的税收优惠往往无法带来实质性节省。

然而，截至2025年底，拜登的首次购房者税收抵免立法在国会陷入停滞。尽管最初提出，但该法案未获得任何立法支持，短期内难以推进。

辩论：恢复首次购房者税收抵免是否有助于或伤害市场？

关于是否恢复首次购房者税收抵免能真正帮助房地产市场，经济学家和政策制定者之间存在激烈争论。表面上看，增加买家的购买力似乎有益，但一些分析人士担心会带来意想不到的后果。

在供应严重有限的地区——许多美国市场已存在的问题——新一轮具有增强购买力的首次购房者可能会加快房价上涨。如果更多人受到首次购房者税收抵免的激励进入市场，需求将会激增，而供应无法同步扩大。结果可能是房价上涨，而非更大的负担能力。

不过，支持者指出，当前首次购房者面临的障碍史无前例：房源有限、按揭利率升高、首付要求严格。某种针对性的激励措施或许能帮助平衡日益不平等的市场环境，让中等收入的美国人实现拥有住房的梦想。是否应恢复首次购房者税收抵免，仍是政策制定者和选民需要共同面对的悬而未决的问题。