Simon Property Groupは、収益シーズンに向けて大きな勢いを持って臨んでいます。同社は、国内の主要なショッピングモール資産を中心に、戦略的に多様化されたポートフォリオを運営し、選択的に国際展開も行っています。Simon Propertyの2025年第4四半期決算は、2月2日の市場終了後に発表予定で、売上高は16.3億ドルと見込まれ、前年比2.84％の成長を示す見込みです。業界で好まれる収益指標であるFunds from Operations（FFO） per shareは3.47ドルに達すると予測されており、過去四半期すべてでコンセンサス予想を上回り、平均して3.54％の上振れを記録しています。
Regency Centersは、富裕な郊外の幹線道路沿いや都市近郊に位置するプレミアムな食料品店を核としたショッピングセンターに特化しています。この戦略は、マクロ経済の不確実性の中でも安定した集客とテナント需要を生み出しています。2月5日の決算発表では、前年比約7.09％の売上高増加により、3億9894万ドルに達すると見込まれています。NAREIT FFO per shareのガイダンスは1.17ドルで、前年比7.34％の成長を示し、REITセクター内でも特に堅調な拡大率です。同社の戦略的な買収活動や開発パイプラインは、長期的な価値創造の可能性を高めています。
Kimco Realtyは、必要不可欠な小売を中心に、ドライブ可能な第一リング郊外の地域に重きを置いたポートフォリオを運営しています。サンベルトや沿岸都市圏の成長地域におけるこの地理的・カテゴリー的焦点は、裁量支出の変動からKimcoを保護しつつ、人口動態の追い風を取り込みます。2月12日の報告では、第4四半期の売上高は5億3759万ドルと予想され、前年比2.32％の増加、FFO per shareは44セントと見込まれ、前年比4.76％の増加となる見込みです。強力な経済中心地での複合用途開発は、長期的に純資産価値を高めると期待されています。
Federal Realty Investment Trustは、高級な地理的ロケーションにあるプレミアムな小売資産に注力し、供給制約を活用して占有率と賃料の拡大を促進しています。2月12日の発表では、売上高は3億2896万ドルと予想され、前年比5.63％の成長を示す見込みです。FFO per shareのガイダンスは1.86ドルで、前年比7.51％の拡大を示し、セクター内でも特に高い成長率です。同社の価値増加を促す買収戦略や都市型の複合用途資産開発は、長期的な収益見通しを強化しています。
フィリップ・ウェイクフィールドの注目の小売REIT5銘柄：2025年第4四半期の収益予測
これらのREITは、今後の市場動向や収益性に大きな影響を与えると考えられています。
### 主要なポイント
- **収益予測の見通し**：2025年第4四半期の業績は堅調と予想されています。
- **投資の機会**：今後の成長が期待される銘柄として注目されています。
- **リスク要因**：経済状況や金利の変動に注意が必要です。
これらの情報は、投資判断の参考にしてください。
2026年初頭に収益シーズンが展開される中、小売不動産投資信託（REIT）セクターは注目度が高まっています。フィリップ・ウェイクフィールドやその他の業界専門家は、Cushman & Wakefield、Simon Property Group、Regency Centers、Kimco Realty、Federal Realty Investment Trustの5大プレイヤーの動向を注視し、2025年第4四半期の決算発表に備えています。これらの発表は、市場環境の安定性が企業の純利益にどのように反映されたかを明らかにし、複雑ながらも最終的には支援的な小売環境を乗り越える企業のパフォーマンスを示すものです。
これらの収益報告のタイミングは、過去18か月間にわたる小売不動産の劇的な変貌を考えると特に注目に値します。長年の不確実性と不均一な回復を経て、セクターは消費者の強い関与、貿易政策の懸念の解消、供給管理の徹底による安定化段階に入りました。このリセットは、投資家がどの小売REITが改善するファンダメンタルズを最大限に活用できるかを評価するのに理想的な背景を作り出しています。
2025年第4四半期 小売市場：経済安定下の堅調なファンダメンタルズ
2025年第4四半期は、小売不動産セクター全体にわたり驚くべき回復力を示しました。最新の市場データによると、全国の小売空室率は5.7％に低下し、長期的な歴史的平均と比較して大きな引き締まりを見せています。この圧縮は、供給と需要のバランスが取れた状態を反映しており、物件所有者に有利な価格力をもたらし、2026年に向けての地盤を固めています。
小売業者の拡大や縮小を示す主要指標である純吸収面積は、数四半期ぶりにすべての主要米国地域でプラスに転じました。特に第4四半期は約340万平方フィートの純吸収を記録し、2023年第4四半期以来最も強い四半期改善となりました。この反発は、一時的な刺激策による活動ではなく、実質的な需要の回復を示しています。
供給の規律も市場の特徴の一つです。新たな小売建設は控えめに抑えられ、過去数年に問題となった供給過剰の状況を防ぎました。この抑制は、特に二次市場やセカンダリー市場にとって有益であり、占有率の安定化が賃料の成長やテナントの多様化の機会を生み出しています。
市場のダイナミクスがREITのパフォーマンスを形成
2025年の最後の局面で、リースの勢いは著しく加速しました。多様なテナント層が牽引し、食料品チェーンは重要なカテゴリーのアンカーとして拡大を続け、ディスカウント小売業者やフィットネススタジオ、エンターテインメント会場などの新興体験型コンセプトも空きスペースを吸収しました。このテナントの多様化により、特定のカテゴリーへの依存度が低減され、富裕層の郊外や都市の商圏の消費者へのアピールも広がっています。
ASKING賃料は、市場の改善を反映し、前年比で上昇し、1平方フィートあたり25.29ドルとなっています。この価格力は、安定したテナント売上と持続的な消費者の足数に支えられており、リース更新率や新規テナント獲得の基盤となっています。今後、Cushman & Wakefieldや他の市場関係者は、空室率が2026年を通じて6％未満にとどまり、賃料の成長は2-2.5％の範囲で推移すると予測しています。これは、資本力のあるREITにとっては控えめながらも意義のある拡大です。
空室率の低下、純吸収のプラス、そして穏やかな賃料上昇の組み合わせは、業界アナリストが「ゴールディロックス」環境と表現するもので、過熱も停滞もしていません。高所得サブマーケットに集中したプレミアム資産ポートフォリオを持つREITにとって、これらの条件は直接的に収益の増加につながります。
個別REITの分析：成長のきっかけと評価のシグナル
Simon Property Groupは、収益シーズンに向けて大きな勢いを持って臨んでいます。同社は、国内の主要なショッピングモール資産を中心に、戦略的に多様化されたポートフォリオを運営し、選択的に国際展開も行っています。Simon Propertyの2025年第4四半期決算は、2月2日の市場終了後に発表予定で、売上高は16.3億ドルと見込まれ、前年比2.84％の成長を示す見込みです。業界で好まれる収益指標であるFunds from Operations（FFO） per shareは3.47ドルに達すると予測されており、過去四半期すべてでコンセンサス予想を上回り、平均して3.54％の上振れを記録しています。
Regency Centersは、富裕な郊外の幹線道路沿いや都市近郊に位置するプレミアムな食料品店を核としたショッピングセンターに特化しています。この戦略は、マクロ経済の不確実性の中でも安定した集客とテナント需要を生み出しています。2月5日の決算発表では、前年比約7.09％の売上高増加により、3億9894万ドルに達すると見込まれています。NAREIT FFO per shareのガイダンスは1.17ドルで、前年比7.34％の成長を示し、REITセクター内でも特に堅調な拡大率です。同社の戦略的な買収活動や開発パイプラインは、長期的な価値創造の可能性を高めています。
Kimco Realtyは、必要不可欠な小売を中心に、ドライブ可能な第一リング郊外の地域に重きを置いたポートフォリオを運営しています。サンベルトや沿岸都市圏の成長地域におけるこの地理的・カテゴリー的焦点は、裁量支出の変動からKimcoを保護しつつ、人口動態の追い風を取り込みます。2月12日の報告では、第4四半期の売上高は5億3759万ドルと予想され、前年比2.32％の増加、FFO per shareは44セントと見込まれ、前年比4.76％の増加となる見込みです。強力な経済中心地での複合用途開発は、長期的に純資産価値を高めると期待されています。
Federal Realty Investment Trustは、高級な地理的ロケーションにあるプレミアムな小売資産に注力し、供給制約を活用して占有率と賃料の拡大を促進しています。2月12日の発表では、売上高は3億2896万ドルと予想され、前年比5.63％の成長を示す見込みです。FFO per shareのガイダンスは1.86ドルで、前年比7.51％の拡大を示し、セクター内でも特に高い成長率です。同社の価値増加を促す買収戦略や都市型の複合用途資産開発は、長期的な収益見通しを強化しています。
Cushman & Wakefieldは、主に不動産サービスを提供する企業でありながら、市場の健康状態を示す重要なバロメーターです。同社の2025年第4四半期の小売市場レポートは、多くの分析に情報を提供し、2026年に向けての地主のファンダメンタルズとテナント需要の見通しを強化しています。
Zacksのフレームワーク：収益サプライズ指標の理解
どのREITが市場予想を上回るかを見極めるには、リサーチ専門家が採用する投資フレームワークを理解する必要があります。Zacksの方法論は、Zacks Rank（1＝強く買い、5＝強く売り）とEarnings ESP（Earnings Surprise Prediction、収益サプライズ予測）の2つの重要なシグナルを組み合わせたものです。Earnings ESPは、最も正確な予測とZacksコンセンサス予測との差のパーセンテージを示す独自指標です。
過去のデータによると、Zacks Rankがトップクラス（1または2）で、かつEarnings ESPがプラスの銘柄は、70％超の確率で収益サプライズを達成しています。このフレームワークは、資本配分の規律と市場の循環性により、ストリートの期待と実際の結果との間に測定可能な乖離を生むREITセクターで特に効果的です。
Simon Property Groupは、Rank 2（買い）に+0.67％のEarnings ESPを持ち、控えめながらサプライズの可能性を示唆しています。Regency Centersは、Rank 2に+1.11％のESPを持ち、やや高めのビート確率を示しています。Kimco RealtyはRank 3（ホールド）に+1.43％のESP、Federal RealtyもRank 3に+0.90％のESPを持ち、これらの組み合わせは、控えめながらもプラスのサプライズの候補と見なされます。ただし、物件ごとのアップサイドの規模には差があります。
投資のポジショニングと見通し
小売REITセクターの回復から安定化への移行は、明確な投資の示唆をもたらします。立地の良い資産、多様なテナント基盤、財務の健全性を備えた企業は、安定した運営環境を収益成長に変換できる位置にあります。本分析で取り上げた5つのREIT—Simon Property、Regency Centers、Kimco Realty、Federal Realty、Cushman & Wakefield—は、セクターの中でも上位の質を誇る企業群です。
2月の決算発表は、小売不動産に対する市場関係者の前向きな見通しが正当化されるかどうかの具体的な証拠を提供します。投資家は、これらの企業の同店純営業収益（NOI）の成長、稼働率の動向、2026年のリース動向に特に注目すべきです。これらの指標は、セクターの追い風が今後も続くのか、それとも逆風に直面するのかを示す重要な手がかりとなります。