最近、バークシャー・ハサウェイの会議でウォーレン・バフェットが言った面白いことをキャッチしました。なぜ彼が不動産ではなく株式を買い続けるのかと尋ねられたとき、彼は基本的に証券市場にははるかに多くのチャンスがあると答えました。それを聞いて、過去数十年にわたる不動産と株式市場のリターンの実際の数字について考えさせられました。

データはかなり目を見張るものです。例として過去30年を取り上げると、S&Pコアロジック・ケース・シラー指数を使った住宅価格は1995年3月の80.084から2025年3月には327.679に上昇しています。これは309％のリターンです。堅実に聞こえますが、同じ期間の株式の動きを見るとどうでしょうか。

S&P 500は1995年5月の533.40から2025年5月には5,911.69に跳ね上がっています。これは1,000％超のリターンです。ダウは4,465から42,270へと上昇し、847％の増加です。でも、ここで狂ってくるのは、ナスダックが同じ期間に864から19,113へと急騰したことです。これは2,111％のリターンです。テクノロジー株は他のすべてを圧倒的に打ち負かしました。

不動産投資家は過去10年ほどで住宅価格がほぼ3倍になったのを見て良い結果を出してきたことは知っています。でも、30年という長期で見ると、不動産と株式市場のリターンを比較したとき、その差は歴然としています。住宅不動産は単純に競争できません。商業不動産も、多くの見積もりによると年間6〜12％のリターンをもたらすとされますが、それでも長期的な株式市場のパフォーマンスには大きく及びません。

さらに注目すべきは、商業不動産は株式市場の調整に比べて、はるかに深く長引く不況に見舞われやすいという点です。つまり、リターンが低いだけでなく、ボラティリティや回復までの時間も悪いのです。

もちろん、多様化は重要で、一つのバスケットにすべてを入れるべきではありません。でも、長期的に見て不動産と株式市場のリターンを比較したとき、圧倒的に株式市場が勝っています。バフェットの証券のチャンスについての指摘は、実際のパフォーマンスデータによってかなり裏付けられているようです。