Попит на житло в Китаї різко впав до менш ніж 5 мільйонів одиниць на рік

Китайський ринок нерухомості переживає серйозний спад, і жодного очевидного рішення не видно. Розробники стикаються з труднощами, потенційних покупців мало, а населення швидко скорочується.

Ця криза в секторі нерухомості не виникла за одну ніч. Вона посилюється з кінця 2020 року, і тепер демографічні фактори завдають остаточного удару: людей, які можуть купити житло, стає менше. Це призводить до збільшення кількості порожніх квартир, зменшення продажів житла та ринку нерухомості, який страждає без реального вирішення.

Статистика тривожна. Згідно з недавнім звітом одного з великих інвестиційних банків, попит на нові міські житла в Китаї впав до менш ніж 5 мільйонів одиниць на рік, що є різким контрастом з 20 мільйонами одиниць у 2017 році.

Корінна причина проста: менше народжень, більше смертей та стагнуючий урбаністичний ріст. Як зазначили економісти банку у своєму нещодавньому аналізі, "Зменшення населення та уповільнення урбанізації свідчать про зменшення демографічного попиту на житло."

Демографічний спад призводить до зменшення кількості покупців житла

Світовий банк тепер прогнозує, що населення Китаю зменшиться до менше 1,39 мільярда до 2035 року, порівняно з нинішніми 1,41 мільярда. Тяньчен Сю, старший економіст у відомій економічній розвідувальній компанії, пояснює це зменшення зниженими показниками народжуваності та збільшенням смертності, пов'язаними зі старінням населення.

Зазначений інвестиційний банк також прогнозує, що ця демографічна зміна зменшить попит на житло на 500 000 одиниць щорічно в цьому десятилітті, з посиленням впливу в 2030-х роках - в результаті чого щорічно буде продано на 1,4 мільйона менше будинків. Це є повною протилежністю до 2010-х років, коли зростання населення додавало 1,5 мільйона одиниць до щорічного попиту.

Китай намагався вирішити цю проблему. У 2016 році уряд скасував політику однієї дитини та запровадив фінансові стимули для заохочення народжуваності. Проте ці заходи виявилися неефективними. Рівень народжуваності продовжував знижуватися. Сюй пояснює, що ці політики мають "обмежений ефект", оскільки не вирішують реальні проблеми, такі як недостатній дохід, нестабільність роботи та високі витрати, пов'язані з вихованням дітей. Він також зазначає, що багато молодих людей відкладають шлюб, пріоритизують свою кар'єру або просто не зацікавлені в створенні сім'ї.

Освітній сектор відображає демографічні зміни

Вплив цього демографічного спаду очевидний у секторі освіти. За останні два роки в Китаї закрилися майже 36 000 дитячих садків, згідно з даними Міністерства освіти. Більше ніж 10 мільйонів дошкільнят зникли з системи.

Кількість початкових шкіл зменшилася майже на 13 000 між 2022 і 2024 роками, що зменшило попит на житло, пов'язаний з освітою, який колись підвищував ціни в ключових районах.

Раніше люди були готові платити високі ціни за проживання поруч із найкращими школами. Тепер ці надбавки зникають. Вільям Ву, аналітик нерухомості в великій фінансовій компанії, пояснює, що зменшення кількості дітей та зміна правил зарахування знизили цінність цих будинків. Місцеві органи влади також скорочують доступ до шкіл на основі районів, що раніше підвищувало ціни.

Мати в Пекіні, як повідомляється, сказала фінансовій інформаційній мережі, що вона купила свою квартиру два роки тому за вдвічі вищою ціною, ніж середня в місті, щоб забезпечити вступ свого 7-річного сина до хорошої державної школи. Однак з тих пір квартира знецінилася на 20%. Цей часовий проміжок збігається з даними від Wind Information, які показують, що кількість учнів у першому класі в 2023 році була найвищою за два десятиліття — якраз перед тим, як знову різко впала в 2024 році, році, коли її син почав навчання.

Ринок нерухомості продовжує знижуватися

Ринок нерухомості ще не відновився після краху, що розпочався наприкінці 2020 року. Урядові втручання, як на національному, так і на місцевому рівнях, мало що зробили, щоб уповільнити спад. З минулого вересня було впроваджено низку заходів, але вони мали мінімальний вплив. Ціни на нові житла впали в травні найшвидшими темпами за сім місяців, згідно з даними Ларрі Ху, головного економіста Китаю в одному з провідних інвестиційних банків. Це вже два послідовних роки спаду цін.

Продажі падають приблизно однаковими темпами. У першій половині цього місяця продажі нових житлових будинків у 30 великих китайських містах знизилися на 11% у річному обчисленні, що гірше, ніж зниження на 3% у травні. Ху додав, що, незважаючи на зусилля уряду підтримати ринок, зниження продовжується безперервно.

Вищезгаданий інвестиційний банк очікує, що зростання міського населення сповільниться в найближчі роки, що ще більше підірве залишки зростаючого наративу. Ву погодився, зазначивши, що повний вплив демографічного спаду в Китаї на нерухомість не буде миттєвим, а розгорнеться протягом десятиліть. Тим не менш, він зазначив, що "частина цього спаду буде компенсована продовженням урбанізації та попитом на оновлення житла". Однак наразі ці оновлення не реалізуються досить швидко, щоб компенсувати загальну тенденцію.