A Demanda Habitacional na China Desmorona para Abaixo de 5 Milhões de Unidades Anualmente

O mercado imobiliário chinês está a passar por uma grave recessão, sem uma solução aparente à vista. Os desenvolvedores estão a ter dificuldades, os potenciais compradores são escassos e a população está a diminuir rapidamente.

Esta crise no setor imobiliário não se materializou da noite para o dia. Tem-se intensificado desde o final de 2020, e agora fatores demográficos estão a dar o golpe final: há menos pessoas vivas para comprar casas. Isso se traduz em um número crescente de apartamentos vagos, vendas de casas em diminuição e uma indústria imobiliária que está a sangrar sem uma solução viável.

As estatísticas são alarmantes. De acordo com um relatório recente de um grande banco de investimento, a procura por novas habitações urbanas na China caiu para menos de 5 milhões de unidades por ano, um contraste acentuado com as 20 milhões de unidades em 2017.

A causa raiz é simples: menos nascimentos, mais mortes e crescimento urbano estagnado. Como os economistas do banco observaram em sua análise recente, "A população em declínio e a desurbanização desacelerada indicam uma diminuição na demanda demográfica por habitação."

O Declínio Demográfico Leva a Menos Compradores de Casa

O Banco Mundial agora projeta que a população da China diminua para menos de 1,39 bilhão até 2035, em comparação com os atuais 1,41 bilhão. Tianchen Xu, um economista sênior em uma renomada empresa de inteligência econômica, atribui essa diminuição às taxas de natalidade reduzidas e ao aumento da mortalidade associado a uma população envelhecida.

O referido banco de investimento prevê ainda que esta mudança demográfica reduzirá a procura de habitação em 500.000 unidades anualmente nesta década, com o impacto a intensificar-se na década de 2030 - resultando em 1,4 milhões de casas a menos vendidas a cada ano. Esta é uma inversão completa em relação à década de 2010, quando o crescimento populacional acrescentou 1,5 milhões de unidades à procura anual.

A China tentou abordar essa questão. Em 2016, o governo acabou com a política do filho único e introduziu incentivos financeiros para encorajar o nascimento. No entanto, essas medidas provaram ser ineficazes. As taxas de fertilidade continuaram a declinar. Xu explica que essas políticas têm "efeito limitado" pois não conseguem enfrentar os desafios da vida real, como a renda inadequada, a instabilidade no emprego e os altos custos associados à criação de filhos. Ele também observa que muitos jovens estão adiando o casamento, priorizando suas carreiras ou simplesmente não estão interessados em formar famílias.

O Setor Educacional Reflete a Mudança Demográfica

O impacto deste declínio demográfico é evidente no setor da educação. Nos últimos dois anos, quase 36.000 jardins de infância fecharam em toda a China, de acordo com dados do Ministério da Educação. Mais de 10 milhões de alunos do ensino pré-escolar desapareceram do sistema.

O número de escolas primárias diminuiu em quase 13.000 entre 2022 e 2024, erodindo a demanda habitacional baseada na educação que antes elevava os preços em bairros-chave.

Anteriormente, as pessoas estavam dispostas a pagar preços elevados para viver perto de escolas de topo. Agora, esses prémios estão a desaparecer. William Wu, um analista imobiliário de uma grande empresa de serviços financeiros, explica que menos crianças e as mudanças nas regras de matrícula diminuíram o valor dessas casas. Os governos locais também estão a reduzir o acesso a escolas baseadas em distritos, que antes fazia subir os preços.

Uma mãe em Pequim relatou a uma rede de notícias financeiras que comprou seu apartamento há dois anos por o dobro do preço médio na cidade para garantir a admissão de seu filho de 7 anos em uma boa escola pública. No entanto, a unidade depreciou desde então em 20%. Este cronograma alinha-se com dados da Wind Information mostrando que a matrícula de primeiro ano em 2023 foi a mais alta em duas décadas—justo antes de despencar novamente em 2024, o ano em que seu filho começou a escola.

O Mercado Imobiliário Continua a Declinar

O mercado imobiliário ainda não se recuperou do colapso que começou no final de 2020. As intervenções do governo, tanto a nível nacional como local, fizeram pouco para desacelerar a queda. Desde setembro passado, uma série de medidas foram implementadas, mas tiveram um impacto mínimo. Os preços das novas casas caíram em maio à taxa mais rápida em sete meses, de acordo com Larry Hu, economista-chefe da China em um banco de investimento proeminente. Já são dois anos consecutivos de queda de preços.

As vendas estão a cair a uma taxa semelhante. Na primeira metade deste mês, as vendas de casas novas em 30 grandes cidades chinesas caíram 11% em relação ao ano anterior, pior do que a diminuição de 3% em maio. Hu acrescentou que, apesar dos esforços do governo para apoiar o mercado, o declínio continua inabalável.

O banco de investimento mencionado espera que o crescimento da vida urbana diminua nos próximos anos, minando ainda mais o que resta da narrativa de crescimento. Wu concordou, afirmando que o impacto total do declínio demográfico da China sobre a propriedade não será imediato, mas se desenrolará ao longo de décadas. No entanto, ele observou que "parte desse declínio será compensada pela contínua urbanização e pela demanda por melhorias habitacionais." No entanto, atualmente, essas melhorias não estão a materializar-se rapidamente o suficiente para contrariar a tendência geral.