San Marcos, Califórnia Está a Atingir os Seus Objetivos de Habitação

Em 2004, um programador teve a ideia de criar um centro da cidade onde nunca tinha existido antes — nos subúrbios de San Marcos.

A área, adjacente à California State University San Marcos, hoje estende-se por 200 acres de densidade urbana com um charme de vila facilmente percorrível a pé. Milhares de casas, dezenas de hectares de parques e espaços abertos, restaurantes, lojas e escritórios têm-se vindo a instalar no novo centro da cidade nos últimos vários anos.

A qualquer tarde, os estudantes saem do The Quad, os profissionais trabalham em espaços de co-working ao ar livre e os habitantes juntam-se para o mercado semanal de agricultores.

Chama-se North City e, embora a construção ainda esteja em curso, o promotor e os responsáveis de San Marcos esperam que não sirva apenas como centro da cidade de San Marcos, mas de todo o North County.

Para além de proporcionar um vibrante centro urbano, a North City tem servido outro propósito crítico: ajudar a cidade a dar passos significativos rumo às suas metas de habitação.

San Marcos não é como qualquer outra cidade no Condado de San Diego. Está em linha para cumprir as suas metas de habitação exigidas pelo estado em três das quatro categorias.

As leis de habitação do estado exigem que as cidades disponibilizem uma certa quantidade de habitação para pessoas em quatro categorias diferentes de rendimento: muito baixo, baixo, moderado e acima do moderado. As cidades do Condado de San Diego têm até 2029 para licenciar casas suficientes para cumprir os seus objetivos. San Marcos está em linha em todas as categorias, exceto “muito baixo”.

Na categoria moderada, San Marcos já ultrapassou o seu objetivo, em parte devido a todo o desenvolvimento na North City. Foram licenciadas 871 habitações de preço moderado que não estão sujeitas a restrições de escritura — ou seja, não são subsidiadas. O seu preço “moderado” foi definido pelo mercado imobiliário de San Marcos.

Como o conseguiram

O presidente da Câmara de San Marcos, Rebecca Jones, tem uma estratégia de dois pilares: planeamento sólido e negociação com promotores para projetos que se adequem às necessidades da cidade.

Jones é presidente da Câmara de San Marcos desde 2018 e fez parte do City Council durante vários anos antes disso. Atribuiu os sucessos globais da cidade em matéria de habitação ao bom planeamento urbano.

Ela usou a North City como exemplo. San Marcos não tinha uma zona central até que os líderes da cidade criaram um plano para a ter. Imaginaram um local central para diferentes tipos de habitação, espaços comerciais, escritórios, restaurantes, áreas de lazer e muito mais.

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Quando concluído, o desenvolvimento de 2 mil milhões de dólares vai criar um total de 3.400 novas casas. Cerca de 15% dessas casas, aproximadamente 400 unidades, ficarão sujeitas a restrições de escritura como habitação acessível.

Os líderes da cidade planearam deliberadamente habitação mais densa em áreas mais densamente povoadas e centrais, disse Jones.

“Nas áreas urbanas mais próximas do centro da cidade, faz sentido ter um pouco mais de densidade”, disse Jones.

Jones — que é republicana e atualmente está a concorrer para o Conselho de Supervisores do Condado — disse que prefere manter os projetos de alta densidade fora, tanto quanto possível, de bairros mais pequenos de habitação unifamiliar.

Mas como as exigências do estado em matéria de habitação obrigam as cidades a aprovar todos os projetos de habitação acessível propostos que se enquadrem no plano geral de uma cidade, os líderes da cidade não podem garantir que todos os projetos de alta densidade fiquem concentrados na North City.

É o “forçar”, como Jones lhe chamou, projetos grandes em bairros de casas unifamiliares que causa descontentamento e reação por parte dos residentes em todo o North County. Mas Jones parece ter encontrado uma forma de reduzir esse descontentamento em San Marcos tanto quanto possível.

Ela costuma negociar com os promotores os detalhes de um projeto para garantir que seja mutuamente benéfico tanto para o promotor como para os residentes da cidade.

“O meu trabalho é perceber como obter o melhor desenvolvimento possível. Já houve casos em que eles trabalharam comigo, se sentaram connosco e tentámos perceber como é que poderiam construir algo que se enquadre nos parâmetros do que já está aprovado hoje”, disse Jones. “E eu também não quero que todo o meu Housing Element seja aberto, porque tento dizer não a um projeto e ser processada por isso; isso também não é benéfico para a minha comunidade.”

Jones acha que mais responsáveis eleitos deviam adotar esta abordagem de proximidade.

“Acho que a maioria das pessoas é razoável”, acrescentou. “Se o desmembrar e falar com elas e reservar esse tempo, ficaria surpreendido. A maioria dos responsáveis eleitos talvez não queira dedicar esse tempo porque é um trabalho grande… Precisamos de fazer mais disso.”

Entrar na “Fase Dois”

Erik Bruvold, CEO do San Diego North Economic Development Council, disse que a estratégia de Jones de trabalhar com promotores em vez de tentar contornar as exigências do estado em matéria de habitação ou de ser demasiado crítica em relação a elas é algo que os responsáveis eleitos estão a fazer com mais frequência.

Ele chamou a esta era de “fase dois”.

“Na fase um, acho que viu muitos líderes serem muito críticos em relação às exigências do estado e ficarem muito frustrados com elas, e por isso aprovaram qualquer projeto que aparecesse na secretária, praticamente com o nariz empinado”, disse Bruvold. “Acho que agora estamos numa segunda fase interessante, em que se vê por todo o North County líderes eleitos que talvez não estejam inteiramente satisfeitos com as políticas do estado, mas que estão agora a trabalhar proativamente com as pessoas, dentro dos limites da lei estadual, para tentar obter projetos que consideram que vão ao encontro das necessidades da comunidade.”

Ele usou os líderes da cidade de Oceanside como outro exemplo. O City Council aprovou recentemente, a título verde, um projeto de utilização mista com 326 unidades para substituir o cinema Regal no centro da cidade. O promotor tinha inicialmente proposto uma densidade habitacional mais elevada com menos espaço público, mas o plano revisto aprovado terá menos unidades residenciais em troca de mais lojas e restaurantes e de uma praça pública significativamente maior.

Além do compromisso de San Marcos com a divulgação, Bruvold acredita que a cidade tinha a vantagem de ter muito mais espaço aberto do que a maioria das outras cidades.

“Eu acho que isso reflete o facto de ser simplesmente mais fácil, especialmente na Califórnia, desenvolver onde previamente não existia nenhum desenvolvimento”, disse.

Chula Vista também tem mais espaço aberto do que a maioria das outras cidades e tem vivido um boom de construção nos últimos anos.

Agora, no North County, as oportunidades que as cidades têm para cumprir as suas metas habitacionais do estado vão ser sobretudo com projetos de colmatação (infill), ou seja, em áreas que já têm um nível elevado de desenvolvimento, disse Bruvold.

Voltar a trazer as agências de redevelopment

Mas à medida que aumentam os desenvolvimentos de colmatação, a infraestrutura de apoio também tem de aumentar, disse Bruvold. É por isso que ele defende o regresso das agências de redevelopment, uma ferramenta que afirma ser crítica para financiar a infraestrutura.

As agências de redevelopment eram programas de governo local criados pelo estado para ajudar a corrigir bairros degradados. Com o tempo, tornaram-se uma ferramenta fundamental nos esforços da Califórnia para habitação acessível. As cidades podiam usar dinheiro proveniente de impostos sobre propriedades para subsidiar habitação acessível e construir infraestrutura para sustentar essa habitação, como estradas, sistemas de esgotos, parques e outras amenidades públicas.

Em 2012, o então governador Jerry Brown encerrou as agências de redevelopment a nível estadual, principalmente para redirecionar os seus fundos para fechar o enorme défice orçamental do estado. Mas algumas cidades e agências também utilizaram mal fundos e tiraram partido do sistema.

Antes do seu encerramento, as agências de redevelopment, como a de San Marcos, ajudaram as cidades a criar um volume significativo de habitação acessível com uma infraestrutura que podia suportar essa habitação.

“Embora as especificidades do que falta variem de cidade para cidade, em tantos casos o que temos é infraestrutura construída para acomodar desenvolvimento nos anos cinquenta e sessenta”, disse Bruvold. “E para se poder fazer desenvolvimento residencial de utilização mista por colmatação ou desenvolvimento residencial por colmatação, precisamos apenas de infraestrutura maior, e a redevelopment teria sido uma ferramenta crítica para fazer isso.”

Tanto Jones como Bruvold esperam que um dia as agências de redevelopment possam voltar, de alguma forma. A Voice of San Diego informou anteriormente que alguns legisladores ao nível estadual consideram que as agências de redevelopment são um componente-chave para criar mais habitação acessível, construir infraestrutura e ajudar áreas subatendidas. E alguns desses legisladores ainda estão ativamente a tentar trazê-las de volta de alguma maneira.

Por fim, Bruvold acredita que as exigências habitacionais do estado, destinadas a incentivar a produção de habitação, foram essenciais para criar mais habitação em San Marcos e em todo o North County.

É aqui que Jones discorda.

“Estas exigências vindas de Sacramento não conhecem as necessidades específicas da nossa comunidade nem aquilo que a nossa comunidade quer”, disse Jones.

Em vez disso, Jones afirmou que as decisões sobre habitação devem ficar a cargo dos líderes da cidade e do condado.

“Acho que o controlo local, e sim, com certeza haverá alguns exemplos em que as cidades não estão a fazer a coisa certa, mas, na maior parte das vezes, as cidades querem fazer a coisa certa”, disse Jones. “Os responsáveis eleitos querem mesmo tentar proporcionar habitação bem equilibrada aos seus residentes que querem ficar aqui e ter empregos aqui.”

Esta história foi originalmente publicada pela Voice of San Diego e distribuída através de uma parceria com a The Associated Press.