Compreender quais custos de encerramento são dedutíveis de impostos

Ao comprar, vender ou refinanciar uma casa, os custos de encerramento representam uma carga financeira significativa. Muitos proprietários não percebem que certos custos de encerramento são dedutíveis de impostos, e esse conhecimento pode impactar substancialmente a sua estratégia fiscal. Para o ano em que compra ou refinancia uma propriedade, os custos de encerramento dedutíveis podem tornar a dedução detalhada mais vantajosa do que a dedução padrão, potencialmente economizando milhares de euros.

A Base: Como os Custos de Encerramento Impactam os Seus Impostos

Nem todos os custos de encerramento qualificam-se para deduções fiscais. A Receita Federal permite principalmente deduções para despesas classificadas como impostos ou juros. No entanto, a agência tem interpretações específicas sobre o que conta como juros, que podem diferir do entendimento comum. Essa distinção é crucial porque compreender quais os custos de encerramento são dedutíveis de impostos pode desbloquear poupanças significativas.

Para beneficiar da dedução dos custos de encerramento, o seu total de deduções detalhadas deve exceder o limiar da dedução padrão. Todas as deduções detalhadas, incluindo contribuições de caridade e despesas permitidas de custos de encerramento, são reportadas no Anexo A da sua declaração de imposto de renda federal. Se estiver a avaliar se deve deduzir detalhadamente ou usar a dedução padrão no ano da sua compra, calcular as potenciais deduções de custos de encerramento torna-se essencial.

Cinco Categorias de Custos de Encerramento que Pode Deduzir

Impostos sobre Propriedade

Impostos estaduais e locais sobre imóveis representam um dos custos de encerramento dedutíveis mais diretos. Estes são dedutíveis no ano em que são pagos, desde que sejam cobrados a taxas consistentes sobre todas as propriedades na sua área para benefício público. No entanto, há uma limitação importante: não pode deduzir mais de $10.000 por ano ($5.000 se for casado a apresentar separadamente) em todos os impostos sobre propriedade, impostos sobre vendas e impostos estaduais/locais sobre a renda combinados. Este limite afeta significativamente a sua estratégia global de deduções fiscais.

Pagamentos de Juros Pré-pagos

Quando fecha um empréstimo hipotecário, normalmente deve juros pelo mês parcial entre o encerramento e o primeiro dia do mês seguinte. Por exemplo, se fechar em 10 de março, deverá juros ao credor de 10 a 31 de março. Este valor, conhecido como juros pré-pagos, é tratado de forma idêntica aos juros hipotecários regulares e qualifica-se como um custo de encerramento dedutível de impostos.

Para qualificar, a sua hipoteca deve estar garantida pela sua residência principal ou segunda casa, e os fundos do empréstimo devem ser usados para comprar, construir ou melhorar substancialmente a propriedade. Uma limitação crítica aplica-se: só pode deduzir juros sobre os primeiros $750.000 de dívida hipotecária ($375.000 se casado a apresentar separadamente). O seu credor reportará os juros anuais no Formulário 1098 da Receita Federal, embora juros inferiores a $600 possam não ser reportados—mas ainda assim pode deduzi-los.

Pontos de Desconto do Empréstimo

Pontos de desconto—taxas que paga antecipadamente para reduzir a sua taxa de juros—são classificados pela Receita Federal como juros pré-pagos, tornando-os dedutíveis na maioria dos cenários. Para qualificar, várias condições devem ser atendidas: a hipoteca deve garantir a sua residência principal, os fundos devem ser usados para compra ou melhoria, pagar pontos deve ser prática padrão na sua área, e não pode ter pago mais do que o habitual na sua localização. Além disso, o dinheiro que trouxe para o encerramento deve ser igual ou superior ao valor dos pontos cobrados, e o seu extrato de hipoteca deve detalhar claramente os pontos.

Mesmo quando o vendedor paga os seus pontos, pode deduzi-los se as condições forem atendidas. No entanto, se vender a casa posteriormente, reduzirá o custo base do imóvel pelos pontos pagos pelo vendedor. A maioria dos proprietários consegue maximizar os benefícios fiscais deduzindo todos os pontos no ano da compra, em vez de distribuí-los ao longo do prazo do empréstimo.

Taxas de Originação

A Receita Federal classifica as taxas de originação do empréstimo como pontos, tornando-as dedutíveis. Estas taxas de subscrição e processamento cobradas pelos credores qualificam-se como custos de encerramento dedutíveis, mesmo quando os vendedores as pagam em seu nome.

Prémios de Seguro Hipotecário

A Receita Federal reconhece quatro tipos de seguro hipotecário como custos de encerramento dedutíveis de impostos: seguro hipotecário privado (PMI) para empréstimos convencionais, taxas de financiamento VA, taxas de garantia USDA e prémios de seguro hipotecário FHA iniciais. O seguro hipotecário pago em uma única quantia no encerramento é totalmente dedutível nesse ano fiscal, seja pago em dinheiro ou financiado. Esta dedução, no entanto, diminui com a renda: começa a reduzir-se quando a renda bruta ajustada (AGI) excede $100.000 (declarações individuais; $50.000 para casados a apresentar separadamente) e desaparece completamente acima de $109.000 ($54.500 se casado a apresentar separadamente).

Custos de Encerramento que Não Podem Ser Deduzidos

Compreender quais custos de encerramento não são dedutíveis de impostos é igualmente importante. Apenas os juros hipotecários e os impostos sobre propriedade oferecem potenciais deduções entre as despesas de encerramento. Todas as outras taxas não qualificam, incluindo avaliações de imóveis, inspeções, inspeções de pragas, seguro de título, taxas de caução, custos de notário, honorários advocatícios, taxas de associações de proprietários, determinações de inundações, monitorização de inundações, garantias residenciais, relatórios de crédito, impostos de transferência e impostos de selo.

Considerações Especiais para Vendas de Imóveis

Os vendedores de imóveis enfrentam um tratamento fiscal diferente. Se viveu na sua casa pelo menos dois dos últimos cinco anos, pode excluir até $250.000 ($500.000 se casado) de lucro de tributação—um benefício muito maior do que as deduções.

Para lucros que excedam esses limites de isenção, aumentar o custo base da sua casa reduz os ganhos tributáveis. A sua base corresponde ao preço de compra original mais custos de manutenção, melhoria e venda. Embora os custos típicos de encerramento não sejam dedutíveis para os vendedores, muitos podem ser adicionados à sua base, incluindo taxas de pesquisa de título, custos de instalação de utilidades, honorários legais, taxas de registro, levantamentos, impostos de transferência e seguros de título do proprietário. Além disso, comissões de agentes imobiliários, publicidade, honorários legais e outras despesas de venda aumentam ainda mais o seu custo base.

Notavelmente, relatórios de crédito, avaliações e seguros de proprietários—quer como comprador ou vendedor—não qualificam-se como custos de encerramento dedutíveis de impostos nem podem ser adicionados à sua base.

Aproveite ao Máximo os Seus Custos de Encerramento

Compreender quais custos de encerramento são dedutíveis de impostos permite otimizar a sua situação fiscal no ano em que compra ou refinancia. Embora na maioria dos anos as deduções padrão ofereçam simplicidade, o seu ano de compra pode ser a exceção onde a dedução detalhada—usando custos de encerramento dedutíveis—proporciona poupanças superiores. Considere consultar um profissional de impostos para calcular se a dedução detalhada faz sentido para a sua situação específica, garantindo que aproveite ao máximo todas as oportunidades fiscais que os seus custos de encerramento oferecem.