La demande de logement en Chine baisse à moins de 5 millions d'unités par an

Le marché immobilier chinois connaît un sévère déclin sans solution apparente en vue. Les promoteurs rencontrent des difficultés, les acheteurs potentiels sont rares et la population est en déclin rapide.

Cette crise dans le secteur immobilier ne s'est pas matérialisée du jour au lendemain. Elle s'intensifie depuis la fin de 2020, et maintenant les facteurs démographiques portent le coup final : il y a moins de personnes en vie pour acheter des maisons. Cela se traduit par un nombre croissant d'appartements vacants, une diminution des ventes de maisons et une industrie immobilière qui saigne sans remède viable.

Les statistiques sont alarmantes. Selon un rapport récent d'une grande banque d'investissement, la demande de nouveaux logements urbains en Chine a chuté à moins de 5 millions d'unités par an, un contraste frappant avec les 20 millions d'unités en 2017.

La cause profonde est simple : moins de naissances, plus de décès et une croissance urbaine stagnante. Comme l'ont noté les économistes de la banque dans leur récente analyse, "La population en déclin et l'urbanisation en décélération indiquent une demande démographique décroissante pour le logement."

Le déclin démographique conduit à moins d'acheteurs de maisons

La Banque mondiale prévoit maintenant que la population de la Chine diminuera à moins de 1,39 milliard d'ici 2035, contre 1,41 milliard actuellement. Tianchen Xu, un économiste senior dans une entreprise d'intelligence économique renommée, attribue ce déclin à la réduction des taux de natalité et à l'augmentation de la mortalité associée à une population vieillissante.

La banque d'investissement susmentionnée prédit en outre que ce changement démographique réduira la demande de logements de 500 000 unités par an cette décennie, l'impact s'intensifiant dans les années 2030 - entraînant 1,4 million de maisons en moins vendues chaque année. C'est un revirement complet par rapport aux années 2010, lorsque la croissance démographique a ajouté 1,5 million d'unités à la demande annuelle.

La Chine a tenté de résoudre ce problème. En 2016, le gouvernement a mis fin à la politique de l'enfant unique et a introduit des incitations financières pour encourager la natalité. Cependant, ces mesures se sont révélées inefficaces. Les taux de fécondité ont continué à décliner. Xu explique que ces politiques ont un "effet limité" car elles ne répondent pas aux défis réels tels qu'un revenu insuffisant, l'instabilité de l'emploi et les coûts élevés associés à l'élevage des enfants. Il note également que de nombreux jeunes reportent le mariage, privilégient leur carrière ou ne sont tout simplement pas intéressés à fonder une famille.

Le secteur éducatif reflète le changement démographique

L'impact de ce déclin démographique est évident dans le secteur de l'éducation. Au cours des deux dernières années, près de 36 000 jardins d'enfants ont fermé à travers la Chine, selon les données du Ministère de l'Éducation. Plus de 10 millions d'élèves préscolaires ont disparu du système.

Le nombre d'écoles élémentaires a diminué de presque 13 000 entre 2022 et 2024, érodant la demande de logements basée sur l'éducation qui avait autrefois fait grimper les prix dans des quartiers clés.

Auparavant, les gens étaient prêts à payer des prix élevés pour vivre près des meilleures écoles. Maintenant, ces primes disparaissent. William Wu, un analyste immobilier dans une grande entreprise de services financiers, explique que le nombre d'enfants en baisse et les règles d'inscription changeantes ont diminué la valeur de ces maisons. Les gouvernements locaux réduisent également l'accès aux écoles basé sur les districts, ce qui avait auparavant fait grimper les prix.

Une mère à Pékin aurait déclaré à un réseau d'information financière qu'elle avait acheté son appartement il y a deux ans à deux fois le prix moyen de la ville pour assurer l'admission de son fils de 7 ans dans une bonne école publique. Cependant, l'appartement a depuis perdu 20% de sa valeur. Cette chronologie correspond aux données de Wind Information montrant que l'inscription en première année en 2023 était la plus élevée depuis deux décennies, juste avant de chuter à nouveau en 2024, l'année où son fils a commencé l'école.

Le marché immobilier continue de décliner

Le marché immobilier n'a pas encore récupéré de l'effondrement qui a commencé à la fin de 2020. Les interventions gouvernementales, tant au niveau national qu'au niveau local, ont peu fait pour ralentir le déclin. Depuis septembre dernier, une série de mesures ont été mises en œuvre, mais elles ont eu un impact minimal. Les prix des maisons neuves ont chuté en mai à la vitesse la plus rapide depuis sept mois, selon Larry Hu, économiste en chef de la Chine dans une banque d'investissement de premier plan. Cela fait deux années consécutives de baisse des prix.

Les ventes chutent à un rythme similaire. Au cours de la première moitié de ce mois, les ventes de maisons neuves dans 30 grandes villes chinoises ont chuté de 11 % par rapport à l'année précédente, pire que la baisse de 3 % en mai. Hu a ajouté que malgré les efforts du gouvernement pour soutenir le marché, le déclin se poursuit sans relâche.

La banque d'investissement mentionnée ci-dessus s'attend à ce que la croissance de la vie urbaine ralentisse dans les années à venir, sapant encore ce qui reste du récit de croissance. Wu a acquiescé, affirmant que l'impact complet du déclin démographique de la Chine sur l'immobilier ne sera pas immédiat mais se développera sur des décennies. Néanmoins, il a noté que "une partie de ce déclin sera compensée par une urbanisation continue et une demande de mise à niveau des logements." Cependant, à l'heure actuelle, ces mises à niveau ne se matérialisent pas assez rapidement pour contrer la tendance générale.