La demanda de vivienda en China se desploma a menos de 5 millones de unidades anualmente

El mercado inmobiliario chino está experimentando una fuerte caída sin una solución aparente a la vista. Los desarrolladores están luchando, los compradores potenciales son escasos y la población está disminuyendo rápidamente.

Esta crisis en el sector inmobiliario no se materializó de la noche a la mañana. Ha estado intensificándose desde finales de 2020, y ahora los factores demográficos están dando el golpe final: hay menos personas vivas para comprar casas. Esto se traduce en un número creciente de apartamentos vacíos, disminución de las ventas de viviendas y una industria inmobiliaria que está sangrando sin un remedio viable.

Las estadísticas son alarmantes. Según un informe reciente de un importante banco de inversión, la demanda de nuevas viviendas urbanas en China ha caído a menos de 5 millones de unidades por año, en contraste marcado con las 20 millones de unidades en 2017.

La causa raíz es sencilla: menos nacimientos, más muertes y un crecimiento urbano estancado. Como señalaron los economistas del banco en su análisis reciente, "La población en declive y la desaceleración de la urbanización indican una disminución de la demanda demográfica de vivienda."

El Declive Demográfico Conduce a Menos Compradores de Viviendas

El Banco Mundial ahora proyecta que la población de China disminuirá a menos de 1.39 mil millones para 2035, en comparación con los actuales 1.41 mil millones. Tianchen Xu, un economista senior en una reconocida firma de inteligencia económica, atribuye esta disminución a las tasas de natalidad reducidas y al aumento de la mortalidad asociado con una población envejecida.

El banco de inversión mencionado anteriormente predice además que este cambio demográfico reducirá la demanda de viviendas en 500,000 unidades anualmente en esta década, con un impacto que se intensificará en la década de 2030, resultando en 1.4 millones de viviendas menos vendidas cada año. Este es un giro completo respecto a la década de 2010, cuando el crecimiento poblacional añadió 1.5 millones de unidades a la demanda anual.

China ha intentado abordar este problema. En 2016, el gobierno terminó la política de un solo hijo e introdujo incentivos financieros para fomentar el nacimiento de niños. Sin embargo, estas medidas resultaron ineficaces. Las tasas de fertilidad continuaron disminuyendo. Xu explica que estas políticas tienen "efecto limitado" ya que no abordan los desafíos de la vida real, como ingresos inadecuados, inestabilidad laboral y los altos costos asociados con la crianza de los hijos. También señala que muchos jóvenes están posponiendo el matrimonio, priorizando sus carreras o simplemente no están interesados en formar familias.

El sector educativo refleja el cambio demográfico

El impacto de este declive demográfico es evidente en el sector educativo. En los últimos dos años, casi 36,000 jardines de infancia han cerrado en toda China, según datos del Ministerio de Educación. Más de 10 millones de estudiantes de educación preescolar han desaparecido del sistema.

El número de escuelas primarias ha disminuido en casi 13,000 entre 2022 y 2024, erosionando la demanda de vivienda basada en la educación que anteriormente impulsaba los precios en los vecindarios clave.

Anteriormente, las personas estaban dispuestas a pagar precios premium para vivir cerca de las mejores escuelas. Ahora, estas primas están desapareciendo. William Wu, un analista de propiedades en una importante firma de servicios financieros, explica que la disminución de la cantidad de niños y los cambios en las reglas de inscripción han disminuido el valor de estas casas. Los gobiernos locales también están reduciendo el acceso a las escuelas basadas en distritos, lo que solía aumentar los precios.

Una madre en Pekín informó a una red de noticias financieras que compró su apartamento hace dos años al doble del precio promedio en la ciudad para asegurar la admisión de su hijo de 7 años en una buena escuela pública. Sin embargo, la unidad ha depreciado desde entonces un 20%. Esta cronología se alinea con los datos de Wind Information que muestran que la inscripción en primer grado en 2023 fue la más alta en dos décadas, justo antes de que volviera a caer en 2024, el año en que su hijo comenzó la escuela.

El mercado inmobiliario sigue en declive

El mercado inmobiliario aún no se ha recuperado de la caída que comenzó a finales de 2020. Las intervenciones del gobierno, tanto a nivel nacional como local, han hecho poco para frenar el declive. Desde septiembre pasado, se han implementado una serie de medidas, pero han tenido un impacto mínimo. Los precios de las casas nuevas cayeron en mayo a la tasa más rápida en siete meses, según Larry Hu, economista jefe de China en un importante banco de inversión. Han sido dos años consecutivos de caída de precios.

Las ventas están cayendo a un ritmo similar. En la primera mitad de este mes, las ventas de viviendas nuevas en 30 ciudades chinas importantes cayeron un 11% interanual, peor que la disminución del 3% en mayo. Hu añadió que a pesar de los esfuerzos del gobierno por apoyar el mercado, la caída continúa sin cesar.

El banco de inversión mencionado anteriormente espera que el crecimiento de la vida urbana se desacelere en los próximos años, socavando aún más lo que queda de la narrativa de crecimiento. Wu coincidió, afirmando que el impacto total de la disminución demográfica de China en la propiedad no será inmediato, sino que se desarrollará a lo largo de décadas. Sin embargo, señaló que "parte de este declive será compensado por la continua urbanización y la demanda de mejora de la vivienda." Sin embargo, en la actualidad, estas mejoras no se están materializando lo suficientemente rápido como para contrarrestar la tendencia general.